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21/12/21 16:13
(수정됨) 급지라기보다는 땅값 + 건물값 순위 정도 되는 것 같습니다.
땅 가치만 따지자면... 일반적으로 반포가 삼성, 대치보다 앞선다고 보지 않아요. 잠원은 더더더욱..... 건물 연식에 따른 신축 건물가가 부가가 되어야 저 순위가 설명이 됨... 한남 1.2 또 뭥미? 그렇게 치면 성북동, 평창동 부자촌도 1.x 로 넣었어야지... 라는 생각이 드네요.
21/12/21 17:21
무슨소리하세요. 반포가 삼성,대치보다 앞선다고 보지 않다뇨. 강남개발 이후 내내 앞섰는데요. 테북/테남 개념도 있고 한강변인것도 있고
21/12/21 17:35
(수정됨) 테남테북 반포분들이 좋아하는 개념이죠. 반포자이 때 한 번, 아리팍 때 한 번 신축효과로 펌핑되면서 펌핑된 가격 때문에 한때 압구정보다 더 상급지 아니냐 주장했던 분들까지도 나왔었는데... 압구정이나 대치나 대장주에 해당하는 단지가 연식이 오래되서 현재 건물가가 낮은 것이라... 그리고 한강변은 생각보다 안 중요합니다. 당장 반포에서 대장주 오래했던 반포자이도 한강변이 아니죠.
압구정 아지매들이나 강남 부동산 발 넓은 분 아는 분 있으면 물어보세요... 몇 가지 이유로 반포가 평가 하락되는 요소들이 있어요... 반포에 대한 평가는 애매하게 대답하지도 않더라고요.
21/12/21 17:57
(수정됨) 부동산 커뮤니티들에서 압구정이랑 반포랑 서로 파출부촌이라고 싸우면 싸웠지 대치는 끼지도 못합니다. 신축끼리 비교해도 반포가 더 비싸고 근본력도 반포가 높고 대형평수 비교해도 반포가 훨씬 비율 높아요. 그나마 대치가 학군지라 주변보다 높이 취급받는거지 묶을때 반포 잠원 압구정 청담 묶고 대치삼성도곡개포 같이묶는데요. 반포vs대치 삼성 하는데 압구정 얘기 자꾸 꺼내지마세요. 그리고 한강변인게 안중요하다니요. 서울 중심부 한강변이다 = 서울 3대도심 어디든 접근하기좋다.
21/12/21 18:16
반포는 1주구 끝나면 재건축 사업 사실상 거의 정리되는 수순인데 대치동은 이제 시작이죠. 반포 아파트 가격이야 계속 오르긴 하겠지만 급지 순위에서는 지금이 상한가입니다. 대치동 큰 평수 될 아파트들은 아직 개발을 안 했어요... 타워팰리스가 잠간 반짝하고 처절하게 실패하긴 했는데 거기 단지 큰 아파트로 묶어서 했으면 반짝이 아니라 지금까지 대장주였겠죠. 그 근처에 큰 평수 아파트 단지들이 있는데 죄다 용적률 200% 이하라... 사실 미도만 재건축해도 게임 셋입니다... 대단지 아파트 대장주가 반포 -> 대치 -> 압구정 으로 옮겨 갈 건 거의 기정사실입니다. 반포가 지금 쟈건축 실시간 진행으로 핫해서 반포반포 하는거지, 대치동 오래된 아파트 라인 재건축 본격적으로 거론되기 시작하면 부동산 이슈 그쪽으로 다 몰리죠...
21/12/21 18:43
(수정됨) 신축프리미엄이라고해봐야 보통 구축대비 20%잡는데 강남은 그보다 낮구요 대치가 반포 아래인건 구축밭이라서 그런게아니라 입지가 한참은 안좋아서 그런겁니다. 애시당초 대치가 학군지가 된게 테북은 부유층들 사는곳이고 테남은 중산층들 사는곳이니 교육수요차이때문에 그렇게 되는것인데 재건축한다고 바뀔까요? 잠실이 왜 한강변임에도 불구하고 압반청라인에 못끼겠습니까? 연탄주공시절 7평 8평살던 사람들 대지지분빨로 분담금없이 20평대 그대로 살고있으니 주민 수준 떨어진다고 저평가 받는것이고 반포가 압구정보다 한급아래 취급받는것도 같은 이유구요. 대치동 재건축이 언제될지 모르겠지만 된다고 하더라도 임대박고 닭장아파트 지어야되는데 어떻게 테북을 이기겠습니까. 부갤 급지표가 보기엔 한심한 서열놀이같아도 만들때 신축/구축 차이같은거 다 감안하고 주민 평균소득, 역사(근본력), 대형비율, 대지지분, 평균 건보료, 금융자본 10억이상 자산가 비율 등등에 미래가치까지 쓸데없이도 디테일하게 따져서 만들어지는겁니다. 1급라인에서 급지상승 가능한곳은 성수전략지구 밖에 없어요. 재개발로는 급지상승이 가능해도 재건축으론 불가능입니다. 반포는 재건축전에도 대치보다 훨씬 높았구요.
21/12/21 19:22
착각하시는게 반포 살고 있는 사업가 사장님들이 반포 원주민이 아니에요... 그 사람들 그냥 좋은 아파트 따라가서 타워팰리스 지어졌을 땐 타워팰리스 살다가 더 좋은 아파트 지어지면 이사가고 하는 거라 압구정 등지에 신축 지어지면 다 빠질 사람들입니다. 그냥 지금 반포가 핫하기 때문에 거기 있는 것뿐이거 자산 규모도 그래서 커보이는 거고요..... 반포 재건축 전에 대치보다 높았다는 것도 뭔 소린지. 반포 붐의 시작인 반포 자이부터가 주공아파트 헐고 지은건데 그냥 그 시절은 서열도 의미 없고 근본력 따지기에는 그냥 다 거기서 거기였습니다. 거기 재건축 전에 어떻게 생겼던 동네인지 잘 알고 있는디...
21/12/21 19:34
(수정됨) 세입자 비율 반포보다 대치/압구정이 훨씬 더 높습니다. 반포 재건축 전에도 집값 대치보다 훨씬 높았던것도 맞구요. 반포가 매우 큰 동이고 편차가 꽤나 커서 그렇지 제일 중요한 상방이 넘사벽입니다. https://www.joongang.co.kr/article/222685#home
70년,80년 강남 개발 초창기부터 부촌이었고 테북 테남이 90년대부터 있었던 말인데 괜히 생겼겠습니까?
21/12/21 19:44
전수조사도 아니고 순위가 매번 바뀌는 부자동네 조사 가져오셔 봐야 별 의미도 없습니다. 세입자 비율 차이나는 것도 신축효과와 동어 반복일 뿐이고요. 사실 여기서 논쟁할 필요도 없죠. 20년 쯤 지나면 명확해질 문제라. 저는 이만하겠습니다.
21/12/21 19:49
몽키매직 님// 20년이 아니라 100년이 지나도 영원히 내륙라인은 한강변라인 못이길겁니다. 역사적으로 그래왔고 선반영된 미래가치(땅값)도 그렇구요 주민수준 물갈이 되려면 몇세대는 지나야될지 감도 안오네요. 저도 이만하겠습니다.
21/12/21 19:53
그... 테북 테남이란 용어는 최근에 생긴 거 맞죠?
압구정은 몰라도 반포쪽은 7,80년대 계획적으로 국가 공급의 주공 아파트만 잔뜩 있는 중산층 거주지가 그 근본이기 때문에 근본력면에서 대치동과 비교할 순 없죠... 비슷한 시기 7,80년대 대치동이 학군지가 된 것은 경기고 76년 강남이전 휘문고등학교 78년 강남이전을 시작으로 8학군 명문고등학교가 몰려 있었기 때문이고, 그 이후 자연스럽게 위에 언급된 한보 미도맨션, 대치 선경아파트 등의 민간 아파트가 공급되었구요. 지금 현재 가치야 말씀하신 것처럼 반포가 높을 수 있겠지만 국가 주도의 계획적 주공아파트 근본 VS 학군지에 따른 시장 가치가 결합된 민간 주도의 아파트가 대장주인 지역의 비교라서 근본력은 비교가 안된다고 봅니다...
21/12/21 20:19
(수정됨) 민간이냐 주공이냐는 같은 급지내에서 갈리는거지 상급지 주공 vs 하급지 민간아파트는 전자가 보통 이깁니다. 그리고 그 예시가 딱 반포vs대치구요. 고급 맨숀이라고 칭하는 아파트 문화가 최초로 시작된곳이 이촌 여의도, 구반포주공 1단지입니다. 70년대 후반~80년대 중반 한신공영 현대건설이 반포,압구정에 중대형을 분양했는데 한발짝 늦게 분양한 압구정현대에 부유층이 더 집결하면서 압>반이 형성된 것이지 더늦게 대치동에 민간분양이 확대되었지만 이미 구도가 다 갖춰진 이후라 부유층집결지는 아니었습니다. 이는 위에 링크한 주민 평균소득이나 평균자산 등등을 비교했을시 항상 압,반이 엎치락 뒷치락했지 대치는 비비지도 못한것을 보면 알 수 있구요.
지금 현대가치만 반포가 높은것이아니라 과거에도 높았고 현재땅값은 미래가치를 반영하니 미래가치도 반포가 더 높은것입니다. 그러니 구축대결, 신축대결 모두 비슷한 년수, 동일 평수에서 반포가 더 비싼것이지요. 반포가 평균평수가 더 크다는것을 제하고도 이런데요. 압구정을 제외하고 반포보다 잠깐이나마 높았던곳은 차라리 서초동 삼풍 잠실 아선이면 모를까 대치는 아닙니다.
21/12/21 20:41
음... 반포가 평균평수가 더 큰건 신축효과 때문이지 주공아파트 시절부터 소급해서 보면 절대 평균 평수가 클 수가 없어요...
주공아파트중에서 한때 대장주로 유명했던 반포자이의 반포주공3단지만 해도 10~20평 소형평수로 신혼부부용으로 공급된 아파트였거든요. (저희 어머니가 신혼 85년도에 여기를 3천만원 즈음에 매매했었고 굉장히 좁고 구지다는 얘기를 자주 들었습니다. 물론 애저녁에 매도 하셔서 지금은 ... 따흑...) 지금이나 그 때나 주공아파트란게 애시당초 목적이 시장 가치와는 무관하게 국가가 싼값에 공급하기 위한 용도라서 작은 평수 국평 대형평수 다 섞여있는게 일반적이잖아요. 반면 민간 주도로 80년대 지어진 대치동 3대(은마 미도 선경) 아파트는 30평 이하가 아예 없습니다. 지을 때부터 대치동 쪽은 부유층을 타겟으로 아파트가 지어진 동네에요. 아무나 일단 분양받아서 살라고 지은 주공 아파트와는 궤가 다릅니다.
21/12/21 20:48
diamondprox 님//
https://m.ppomppu.co.kr/new/bbs_view.php?id=freeboard&no=7090188 먼저 말했다시피 반포 아파트 단지들이 강남권에서 규모가 매우 큰 편이기때문에 편차도 더 큽니다. 그러나 동급비교,상방 모두 반포가 앞섭니다. 10평~20평대 끌고오시면.. 더 드릴말씀이 없네요.
21/12/21 20:54
어둠의그림자 님//
편차가 크다는건 부갤이나 급지 선 긋는 것을 좋아하는 사람들에게 그만큼 평가절하 될만한 요소겠죠. 급지란 건 동네 수준, 소득 수준의 총합이 아니라 평균으로 따지는 거 잖아요? 애초에 30평 이하가 없는 동네와 10,20평만 있는 아파트가 군데군데 존재하는 동네의 급지는 전자가 당연히 높다고 보는게 일반적인 시각이 아닌가 싶네요.
21/12/21 21:01
diamondprox 님// 국평 위주인 동네보다 10평 20평짜리들 있어도 60평 70평 80평대 대형세대 많은곳이 부갤이나 급지 선긋는것 좋아하는 사람들에게 더 어필할 요소입니다. 그래서 압구정, 반포가 서로 파출부촌이라고 싸워도 대치는 껴주지도 않는것이고 올선이나 올훼 워커힐 동부이촌이 송파,광진,용산이어도 인정해주는것이구요. 한남이나 성수도 빌라촌 천지인데 대장급 아파트 몇개가지고 대접하주죠.
무엇보다 짤 보면 알다시피 대치 민간아파트 30평 < 반포 주공 20평이면 더 말할것도 없습니다. 대치는 그냥 반포랑 격이 다릅니다.
21/12/21 21:30
(수정됨) 어둠의그림자 님//
반포는 계속 반포 주공 대장주 갖다 대면서 대치 대장주인 미도는 쏙 빼먹고 얘기하시니 자료 선별도 기가 막히게 한다는 생각이 드는데, 말씀하시는 1990년~2000년 초반 강남 대표 부촌 중심지는 대치미도아파트였어요. 대치미도 >>> 반포주공, 이건 진짜 반박시 부알못 인증인데 어휴... 타워팰리스 지어지고 거기 반짝하고 이후 반포자이 지어지면서 이후 지상 차 없는 단지 선호도 올라가면서 반포로 핫플레이스가 옮겨 간 겁니다. (참고로 지상에 차 없는 단지 최초는 역삼동 쪽인데 여기는 작은 평수만 있어요.)
21/12/21 21:48
(수정됨) 몽키매직 님// 이만 하신다면서요. http://mlbpark.donga.com/mlbpark/b.php?b=bullpen2&id=851218 대치는 걍 잠실이랑 노세요
21/12/21 20:46
(수정됨) 이게 틀딱용어로 느껴지시는 거라면 시대흐름에 늦는겁니다.. 지난 4년 전국민 부동산 교육때문에 젊은 층들마저도 엄청나게 상식화 되어서..
젊고 늙고의 세대문제가 아니라, 있는 집안 없는 집안의 문제...
21/12/22 05:58
뭔가 아재나 아주머니들 글 보면 항상 'xx세 아이 둘 아빠입니다.'로 자기소개박고 시작하는거 보는 느낌이 나서요.. 그냥 개인적인 호오입니다 크크
21/12/21 17:31
강남 남쪽 끝에 있는 곳입니다... 남자아이 한정으로는 학군상 대치동과 비슷하거나 조용한 환경을 좋아하면 오히려 낫다는 평가도 받는 곳....
21/12/21 16:45
강북에선 교남과 옥수가 2.3...
교남동쪽에 사시는 부모님이 새삼 위대해보이군요. 아파트가 아니어도 요새 재개발 대상이 되어서 들썩들썩하던데...
21/12/21 17:01
이게 딱 국평위주의 대형단지아파트 비중이 높은 지역끼리는 대충 일반화해서 이런식으로 굳이 나누려면 나눌수있긴 한데 성수,청담같은 곳들은 특수케이스 비중이 높아 묶기 애매한 면이 있어서.. 특히 한남은 한남더힐,나인원한남이 아파트라 우기면 할말은 없지만 평창,성북처럼 논외로 두는게 맞다고 보고요.
그리고 완전 부동산 꿰고 있는 사람이 만든건 확실히 아닌거 같아요. 예를 들어 일원은 뭐 행정구역상 디에이치자이개포같은 아파트때문에 높은순위 준 거 같은데 보통 그블럭까지는 개포권으로 치고 보통 일원으로 보는 지역은 그 옆쪽이라… 잠실,이촌 사는 부동산 가치 예민한 분들이 일원이랑 같은 급이라하면 뒷목잡고 쓰러질듯 크크 그냥 딱 디씨식 순위매기기 퀄리티라 보여서 재미로만 보면될듯 합니다 흐흐
21/12/21 17:41
디에이치자이개포 이전에도...... 단순히 부동산으로 따지면 일원동이 잠실에 밀립니다만(신축 위엄...) 학군으로는 거꾸로 잠실이 일원에 못 비비기 때문에.... 애한테(특히 남학생) 공부시킬 생각이 있으면 잠실에서 일원으로 이사가는 경우도 많고, 딱히 애들 공부에 크게 집착하지 않는다 하면 일원에서 잠실로 가기도 하고 그렇습니다..... 그냥 잠실 사는 사람들은 잠실이 좋다고 하고 일원 사는 사람들은 일원이 좋다고 하고 그러는 편인 듯.... 주변에 뭐가 많은게 좋다 = 잠실 / 주변에 뭐가 없는게 좋다 = 일원 대체로 이런 느낌입니다....
21/12/21 18:11
네 일원이 실거주측면에서 잠실보다 안좋다는 식의 말은 절대 아니었고 그냥 딱 본문이 지역별로 나눈듯한 기준이 다른거 다 제끼고 단순 부동산 가격인듯해서 그 기준으로 나눴다보면 의아하다는 얘기였습니다 ㅠㅠ
부동산가격으로만 나눈다하더라도 막상 실거주 만족도는 사람취향마다 다른거 백프로 동의합니다!
21/12/21 18:26
부동산 관련 커뮤니티에서 저렇게 급지 정해놓고 급지따라 사람 계급을 나누는 근거로 활용하는 걸 많이 봐서 굉장히 싫어하는 개념입니다.
자료는 가치중립적이라고 변호하는데 이용자가 중립적이지 않은데 뭔 소용입니까 뭐 요샌 직업, 기업도 전부 서열화해서 계급을 공고화시키는 데 일조하니까 전체적인 사회 풍조가 그렇게 변해가나 보네요. 좋아보이진 않습니다.
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