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23/03/28 19:02
이대로 안 괜찮죠.
임대료가 곧 상가건물을 결정하니까 저러고 있는것 같은데 서서히 잠식되어 너도 죽고 나도 죽고 하는 상황... 죽은 상권은 쉽게 살아나지 않으니... 답이 없어 보입니다.
23/03/28 19:06
홍대 상권이 상수 합정 망원 확장되가면서 서울서북경쟁상권 소비력들 다 빨아들였죠. 이대는 특히 인접 아현동 마포쪽이 아파트로 개발되었는데 거기 아파트 사는 사람들은 이대 상권 갈 일이 없는데다 마지막을 지탱해준 중국관광객 마저 코로나로 완전히 끊겨서
23/03/28 19:15
다른 댓글에도 달았지만
작년 서머 LCK결승 관람회한 CGV 뒤쪽이 이대앞 이었는데(그나마도 우연히 이대정문 지나가서 알게 된 사실) 너무 아침 일찍 와서 구경이나 할까 하고 돌아다녀봤는데 사람 한명도 없고 역이고 그 안의 백화점이고 뭐고 휑~~하기만 했던 기억이.... 아무리 일요일 오전이어도 사람이 이렇게 없어도 괜찮나? 싶은 수준이었으니 말 다 했죠. 상가들은 하나같이 망한집 절반 텅빈집 군데군데 있고 막.
23/03/28 19:51
월세 내려서 건물 가격 내려가면 대출 받은 게 문제가 생길 수 있다던가 그러던데
그렇다고 저 상태에서 건물을 팔려고 해도 팔릴 것도 아니고 이도저도 못한채로 강제 존버하면서 서서히 말라버리겠죠.
23/03/28 19:40
우리도 모르는 사이 엄청난 유동성 확대 속에서 모두가 눈은 눈대로 높아졌고,
가격은 가격대로 높아졌는데, 이제 경제인구 감소와 기준 금리 인상 등이 겹쳐서 함께 대폭발... 저는 앞으로의 한국 경제는 과거를 반추해서 예측할 수 없으리라 생각합니다. 아예 다른 길을 갈거라고 생각합니다.
23/03/28 19:59
몇몇 선진국들이 하고 있거나 검토중인, 공실세금 도입을 고민해봐야...
장기간 공실로 두는 경우 일정세금을 부과해, 임대료를 스스로 낮추게 유도하고, 상권이 죽어버리는 일을 방지하는거죠
23/03/28 20:21
21~23년 전 어릴 때 종종 친구들이랑 설레는 마음으로 이대 앞에 옷 쇼핑하러 다니고 분식집도 다니고 했었는데..
이대 놀러간게 또레들 사이에서 앞서 가는 느낌도 들고 뭔가 어른이 된 것 같은 느낌도 들고 해서 참 특별한 공간으로 기억하는 곳인데 최근에 가보니 진짜 휑하더라구요. 코로나 한참일 때 명동도 진짜 휑하고 어 큰일났네 이런 수준이었는데 이대쪽은 그냥 답이 안보이는 수준이더군요.
23/03/28 20:30
코로나 때 부산 국제시장 거리도 다 죽었지요. 일단 코로나 이전에 일본불매로 제일먼저 일본 라면집과 일본 카레집이 망했는데 코로나 터지니 그냥 남포동 국제시장 거리는 공실이 아직도 넘쳐서 들어오질 않는데 이대 뿐만이 아니라 코로나 한방으로 망한 거리들은 코로나 끝나도 쉽게 살어나지 못하는 곳들이 많습니다.
23/03/28 20:37
정상적인(?) 시장 경제라면, 수요가 없으니 임대료가 내려가고 적정 가격에서 다시 임차 계약이 맺어지고 건물값도 조정되어야 하는데...
부동산이 원래 그런 속성이 있긴 하지만, 체감상 우리나라가 특히 더 가격이 떨어진다는 사실을 인정 못하고 버티는 분들이 많더라고요. 그래서 저런 곳들은 거래도 없는 상태인데 과연 얼마나 오래 지속 가능할지 궁금하긴 합니다.
23/03/28 20:51
임대료를 내리면 무조건 건물가격이 내리니 공실로 둘지언정 절대 임대료를 내리지 않아야 한다는 바보같은 헛소리가 계속 정설처럼 받아들여 지고 있으니 저런 일들이 더욱 악화되고 있죠. 상가 수십채 있는 건물에서 한 두 호 정도 공실이 날 경우 그럴 수도 있겠지만 일정 수준을 넘으면 임대료 낮춰서라도 공실율을 낮추는 게 훨씬 도움이 됩니다. 세금은 뭐 조상님이 내주나요?
어차피 건물가격은 임대수익을 역산해서 결정되는데 거기에 공실율도 다 계산됩니다. 어떤 똥멍청이가 공실이 반이 난 건물을 임대료가 높다고 순순히 제값주고 삽니까. 강남아파트도 부동산 폭락기엔 전세 월세 다 떨어집니다. 그러다가 상승기에는 어차피 다시 전세월세 상승해서 제값 다 받습니다. 근데 유튜브에 나오는 일부 상가 부동산 업자들도 앵무새처럼 공실로 둘지언정 절대 임대료를 내리지 않아야 한다는 말을 반복하고 있고, 거기에 세뇌된 사람들이 계속 그러고 있더라고요. 그건 언제든지 수요가 끊이지 않는 최상위 입지 몇 군데서나 가능한 얘기인데.
23/03/28 20:58
(수정됨) 그게 말씀하신 이유도 있지만 애초에 보통 상가 살때 5배 레버리지(80퍼 대출)로 사기 때문에 건물가 하락후 대출 재약정 시 차익금을 갚을 수 조차 없어서 일 가능성도 크겠죠...뭐 이자야 임대료 없이도 어떻게 감당한다 쳐도 목돈 마련엔 애로사항이 꽃필텐데 아마 상가건물 관련에서도 빌라 전세 사기처럼 뭔가 터지긴 할 것 같습니다. 그 때 잘 골라서 줍줍하는 사람이 승리자
23/03/28 21:15
이대가 남녀 공학으로 바뀌면 도움이 좀 되려나요? .... 근데 만일 그랬다면 상인 단체에서 이미 남녀공학으로 바꾸라고 현수막 걸어놨을듯
23/03/28 23:42
이제 유행하는곳들 빼면 공실들 꽤 늘겠죠. 저거도 존버하다가 터지는사람들 나올꺼고 특정 소수가 줍줍 해서 건물주 끼리에서도 격차가 커지겠네요.
지방도 저런곳들 꽤 늘고있는데 공공에서 매입을 한다면 쓸데없는거 하지말고 주차공간이나 늘렸으면 좋겠네요. 속도 좀 줄이는거보다 불법 노상주차 없애는게 안전에도 도시미관에도 훨씬 좋고 주차공간이 늘어나면 결국 근처 상가 접근성이 좋아지므로 남은 상가에게는 확실한 이득이 되기도 하고요.
23/03/29 06:18
(수정됨) 상가 수익률 어쩌구도 어쩌구인데 상가임대차법 개정되어서 상가 세한번 잘못주면 무려 십년간 월세가 그냥 고정인셈이라 건물주 입장에선 당장 급하다고 쉽게 세를 낮춰받을 수도 없는 상황입니다. 게다가 주변 시세를 신경을 안쓸수도 없구요. 말이쉽지 땅값이 있고 주변 시세가 있는데 예를들어 주변 시세가 열평 월세 백이면 나혼자 이걸 오십에 내놓는건 현실적으로 어려워요. 대출이야기도 맞는말이고.. 뭐 유툽에서 세를 내리느니 그냥 공실로 둬라 어쩌구가 세뇌라고 하시는데 다 이유가 있긴 있습니다..상가 건물주들도 바보가 아니에요 인터넷에서야 백에 안나가면 칠십, 칠십에 안나가면 오십에 주면되지 깔깔~ 하면서 말이 참 쉽죠
23/03/29 06:55
그 주변 시세가 아작난겁니다...잘못주면 월세고정이라고 생각하시는 그 잘못 준 가격이 시장가격입니다.
개인적인 경험으로 본문의 이대는 3년 전 상권 분석했을때도 이미 망한 상권이었고, 상권 분석하시는 분들의 의견을 종합하면 살아나기 힘든 상권입니다. 다른 상권의 일시적인 부침은 모르겠는데 적어도 이대상권은 살아날 여지가 없어보이는게 사실입니다. 건물값은 떨어졌다고 보는게 맞고요, 그래도 서울내 접근성은 좋으니 아마 몇 년 뒤에 임대료 대폭 하락하고 가성비 있는 맛집들 몇 개 생기면, 다시 살아날수도 있겠죠. 그리고 임대료 오르면 다시 공실 생기고 상권 폭락하고. 상권은 사이클인데 주변에 대형 호재 없으면, 그 전제는 적당한 접근성과 저렴한 임대료입니다.
23/03/29 08:17
저도 위에 다신 분 말처럼 잘못 주면 고정된다고 인식하는 그 가격이 현재 시장가고 건물주들은 버틸 여력 되니까 가격 올라갈 때까지 존버하는 중이라고 해석하는 게 좀더 상황 설명에 적합해 보입니다. 건물은 다른 투자자산 대비 그 수효가 훨씬 제한적이고 실제로 매매거래가 일어나지 않으면 가격 변동이 안보이니까 "~~하면 가격 떨어지니까 버티자" 라고 생각하기 쉽지만 사실 가치는 이미 떨어져있는 게 아닐까 싶어요
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