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23/04/03 15:08
(수정됨) 전 집주인을 조질일이긴 한데 등기소 태도는 좀 어이 없네요.
실제 근저당 말소전에 대출 상환이 완료 됬는지 확인해볼 최소한의 절차는 있어야 하는게 아닌지. 등기소 논리대로면 아무남자나 지금 구청 달려가서 아이유랑 혼인신고 해도 그냥 받아준다는건데 말도 안되는 소리죠. 이번건은 전세보다는 등기부등본 관리의 허술함이 문제인거 같습니다. 저런식이면 월세,매매 경매등 등기부등본내용을 가지고 판단해서 움직이는 모든 행위에 문제가 되죠
23/04/03 15:27
실제 근저당 말소전에 대출 상환이 완료 됬는지 확인해볼 최소한의 절차는 있어야 하는게 아닌지
-> 바로 그 서류를 위조한겁니다...
23/04/03 15:28
그러니까 은행과 직접 컨택해서 확인을 해야하는게 아니냐는거죠..
어떻게 사기꾼이 가져온 상환증명서 한장만 보고 처리 해줄수 있냐는거죠.
23/04/03 15:34
아하 그러시군요.
생각해보니 진짜 괜찮은 아이디어 같은데요. 은행 금융결제원 망을 연결해서 대출 상환 여부를 확인할 수 있게 하는 방식은 괜찮아 보이네요. 다만 문제는, 우리나라 부동산 등기법이 형식적 심사주의를 채택하고 있어서.. 여기서부터 걸림돌이 될겁니다. 부동산 등기는 형식요건만 갖춰지면 성립이 된다는 말이니까요, 은행과 직접 컨택을 한다는건 등기법상의 형식적 심사주의를 벗어나게 되는거죠. 참 어려운 문제인 것 같습니다.
23/04/03 15:30
말씀하시는 부분은 저도 알고 있고 법원은 입장도 이해는 합니다만.. 이사건에서의 등기소의 대응과 관리상태는 문제가 있고 개선이 필요해 보입니다.
23/04/03 17:52
와 완전 꿀잼이네요 블로그 글이 사실이면 저런 자기 성향대로 사건을 끌로 가려는 판사가 다 있네요 허허.. 변호사 잘 선임하는 게 진짜 중요하군요,
23/04/03 15:21
기사를 좀 이상하게 적어놨는데... 특약문구를 어떻게 써도 상대방이 모르겠다 배째라라고 한다면 당장 돈을 받아낼 수 있는 방법이 없습니다.
계약서를 들고 법원에 가서 돈 되돌려달라고 소송해야 하는 방법밖에 없습니다. 특약이 있으면 법원한테 승소할 확률이 높아지는 거구요. 오히려 기사에서 제대로 알려줘야 할 것은 손해배상-위약금-위약벌이라는 계약서상의 단어 차이라고 봅니다. 단어를 어떻게 사용하느냐에 따라서 법원에서 쉽게 인정받을 수 있고 인정 제대로 못받을 수도 있으니까요.
23/04/03 15:21
계속 가격이 오르니깐 이 말도 안되는 상황이 땜빵이 되는 거지, 결국 나중에는 서양식으로 가지 않을까 싶습니다
(대부분 집은 기업이 소유, 사람들은 월세 내면서 거주)
23/04/03 16:02
실제로 그렇게 합니다....
사실 그 이전에 미국 부동산 회사는 한국 은행 저리가라 할 정도로 심하게 관치를 당한다는 카더라가....
23/04/03 18:53
잉? 독일요? 싱가포르가 그 방식이고 독일은 아닙니다. 독일도 몇 채씩 집 가지고 있는 사람들이 있고 집을 많이 지어서 월세 주고 관리하는 부동산 회사가 있어서 문제가 되고 있습니다. 대신에 독일은 집 구매 후, 본인이 거주하지 않고 월세로만 주다가 팔려고 할 경우, 10년이 안 지나면 오른 차액에 대해 세금이 굉장히 무겁습니다.
23/04/03 17:39
음 명암이 워낙 보이기는 하죠 흐흐흐흐
좋게 보면 전월세 시장 안정화와 리츠 시장의 확대가 기대되고, 나쁘게 보면 지금도 엉망인 주택시장이 기업들 돈놀음까지 개입되면...
23/04/03 20:22
일단 공신력이 모든 나라의 등기에 인정되는건 아니고요, 등기도 없으면 땅 사려면 깜깜이 상태에서 누군지도 모르는 소유자 찾아가서 계약해야겠네요. 설령 돈 주고 사도 산건지 아닌지는 어떻게 증명할겁니까.
23/04/03 20:56
우리나라 부동산 등기가 1년에 5만건인데, 현재 공신력에서 문제 터져서 선의의 제3자가 보호 못받는게 몇건인가요? 공신력 있으면 좋죠. 그런데 그 당연한걸, 공신력 있으면 좋다는걸 왜 90년대도, 00년대도, 10년대도 다 알았는데 왜 지금까지 못하겠습니까. 결국 땜질 조항으로 전형적인 문제가 걸러지니 등기 제도 자체는 어떻게든 굴러갔거든요. 그러니 비용대비 효용문제로 넘어가서 그렇죠.
23/04/03 20:59
고기반찬 님//
비용이랑 사기건수는 몰라서 말씀은 못드리겠고.. 아시면 혼자만 아시지 말고 알려주시면 감사하겠습니다. 근데 한쪽은 1회성비용이고, 한쪽은 계속 늘어가는건데 언젠가는 효용이 더 커지지 않을까 싶어요. 조사도 한번에 할 필요없고 구역 나눠서 하면 되지않나..
23/04/03 21:11
탐랑 님// 등기가 기능을 못 발휘할 정도로 위조 건수가 많냐는겁니다. 근데 그 정도면 뉴스 검색해도 1년에 몇 건씩은 나올 정도 아닐까요? 그리고 공무원 증원해서 월급줘야하는데 그게 어떻게 1회성 비용이겠습니까.
23/04/03 21:21
고기반찬 님//
대충 검색해 보니까 1997년 기사도 있고.. https://m.lawtimes.co.kr/Content/Article?serial=33791 이런 기사의 내용을 보면 1년에 몇 건 보다는 많지 않나 싶습니다.
23/04/03 21:32
이 사건처럼 뉴스에서 공론화된 케이스가 1년에 몇건씩 터지냐는 겁니다. 일단 권영준 교수의 '등기의 공신력-1957년, 그리고 2011년' 논문에 따르면 법원행정처에 보고되눈 위조문서에 의한 등기신청건수를 대체로 1년에 20-40건 정도로 추산하고있고(이 말은 일단 등기의 형식심사단계에서 걸러졌다는거고, 불실기재 건수는 파악하지 못했다고 합니다) 인감증명서 중 인감사고건수는 2008년을 기준으로 총 발행의 0.00003%인 197건으로 잡고 있네요. 그렇다면 실제 피해자가 발생하는 경우는 이보다 드물겠죠.
23/04/03 21:58
탐랑 님// 그 운 없는 피해자를 위해 충분히 세금을 감당할 의사가 있으니 공신력과 실질심사를 해달라고 입법청원해보시는게 어떨까요.
23/04/03 16:07
대부분은 별 문제없이 계약을 하니 당연히 문제 없을 거라고 생각하고 계약을 하지만, 막상 그 적은 확률이 나에게 닥쳐왔을 경우에 나를 보호해 줄 수 있는 법적수단이 전무한 상태네요.
23/04/03 17:01
등기사항증명서가 법정에서 공신력이 인정되지 않는다는걸 처음 알았네요;;
아니 그럼.. 이 서류를 증빙으로 거래를 어떻게 사람들은 하고있는거죠..
23/04/03 17:04
(수정됨) "등기를 믿을 수 없다니 국가를 못믿으면 어케하냐!"
--> 우리나라 등기제도는 공신력을 부정하는 시스템. (형식적 심사권 아래서) 등기에 공신력을 인정해버리면 진정한 소유자의 피해 속출 "등기공무원은 놀고 먹느냐! 서류 위조 여부 알아봐야지!" --> 우리나라 등기관은 형식적 심사권 밖에 없음. 법령에 정해진 서류를 구비하면 통과. 실질적 심사권을 인정하면 등기하는데 1년이 걸릴수도. 우리나라 등기제도가 이 모양 이 꼴이 된 것은 민법과 부동산등기법을 만들 당시, 해방된지 얼마되지 않아 법률전문가가 매우 부족하였고 6.25로 인해 부동산 소유관계가 엉망진창이 된 상황에서 불가피했던 측면이 있어요. 그런데 그동안 이를 크게 보완하지 않고 70년이 넘는 세월이 흐른 관계로 '등기의 공신력 + 등기관의 실질적 심사권'을 인정하는 체제로 컨버전하려면 엄청난 예산과 인력이 필요하게 될겁니다. 일단 법원 등기직 공무원 정원을 지금보다 몇배로 늘려야 할테고, 그 채용시험 역시 최소한 법무사 수준으로 난도를 높여야 하며, 이들이 어려운 시험을 통과하고 권한도 강화되는만큼 처우도 대폭 개선해야 하겠죠.
23/04/03 20:23
(수정됨) 그래서 공신력이 문제되는게 1년에 몇 건 정도 됩니까. 왜 비용 대비 이익 언급이 나오냐면, 웬만한건 선의의 제3자 보호조항으로 땜질이 되어 있어서 그렇습니다. 정말 문제되는건 위조인데, 통상 등기에 인감증명서까지 요구하는 관행을 고려할 때 인감증명서까지 위조할 능력자가 많을 수는 없죠.
23/04/03 20:53
이해가 안되네요. 공신력 없으면 소유권은 원소유자에게 남아있는 상태로 매수인이 위조범 배째는가고 공신력이 있으면 소유권이 매수인에게 넘어가고 원소유자는 위조범 배째는건데 누가 째느냐에 따라 문제가 더 커지나요?
23/04/03 21:04
탐랑 님// 말씀하신건 실질심사문제고, 공신력과 실질심사가 반드시 동시에 이뤄지는건 아닙니다. 더구나 지금 매매계약은 등기관련 서류 교부-잔금지급 동시이행이 관행입니다. 관련 서류가 위조된 경우라면 등기접수하고 한참 뒤에 이상하다는걸 등기공무원이 인지하고나서 등기를 안해주는 형태가 될텐데, 이 경우는 배째는건 못 막죠. 결국 거래관행까지 싹 다 갈아엎고 나야 문제가 안생기겠죠.
23/04/03 18:33
어딘가에 '실체 권리랑 안맞는 등기가 있다면 후행등기도 다 무효'가 된다는게 문제라서요. 웬만한 무효나 취소, 명의신탁에는 3자보호 규정을 두고 있고 정 안되면 등기부취득시효로 보호받을 순 있는데 완벽할 순 없죠.
23/04/03 17:37
저는 이게 한국사회가 가진 정신적인 문제점도 있다고 봅니다
우리나라는 고도성장을 하면서 나만 아니면 되 + 돈벌면 장땡이지 이걸 너무 관대하게 봐요 성장을 해야하니까 돈을 벌어야 하니까 뭐든해도 된다. 이 마인드에서 한발짝 더나가면 사기쳐도 된다가 되죠 애초에 뭐든해도 된다 여기까지 가면안되는데, 사회기본마인드가 그렇다보니까 사기까지도 쉽게 간다봅니다 그리고 사기에 대해서 벌이 너무약해요 거의 사형에 준하게 해야한다고 보는데, 진짜 너무 무르죠 이것또한 빠른경제성장시대에 맞춰져서 그렇다고 봅니다 이건 아니죠 진짜 이제 바뀌어야하는데..아직도..
23/04/03 17:54
지금도 법원에 6.25. 이후 등기멸실됐다가 특조법상 야매로 등기된 땅에 관해서 소유권 돌려달라는 소송만 해도 수두룩한데, 이 상황에서 공신력 인정이 가능할까요.
23/04/03 17:59
그쵸. 엄청난 비용을 감수하고서라도 그렇게 해야한다는 입법적 결단이 선다면요. 이미 2000년대에 법무부에서 공신력 부여하려고 시도해봤다가 예산이 너무 많이 들어서 포기했어요. 국민이 공신력 부여에 소요될 예산 부담+시간적 소요에 대해 감수할 의사를 보여준다면 개정이 되겠죠.
23/04/03 18:48
제가 잘 몰라서 그러는데...
법무부 업무상 등기는 거의 관련이 없을 거 같습니다. 기껏해야 두어명이 관련제도 연구하는 게 고작일거 같은데요. 실무를 하는 법원과 비교불가일거 같습니다. 그런 분야라면 대법원 쪽에서 연구결과 내놓고, 그걸 적당한 의원이 그대로 법률안 내거나 하는 방식은 없을까요? 민상법 등 개정안을 법무부에서 나서는게 잘 이해가 안갑니다.
23/04/03 19:04
민법 개정안은 현재 법무부 소관이고, 해당 논의도 2004년 법무부 민법개정특별분과위에서 민법 개정안을 논의하면서 나온 의견입니다. 민법 개정안은 법무부에서 주관해서 학계, 법조계 등 의견을 종합해서 이루어집니다.
반대로 대법원이 민법 개정안을 주도한다면 사법부가 입법권에 대해 폭넓게 권한을 행사하는 형식이 됩니다. 입법-행정권이 이른바 행정입법 형태로 법안을 입안하는건 드물지 않고 이 경우 사법부가 견제가 가능하지만 달리 입법-사법권이 결합되면 행정부가 할 수 있는게 없죠. 사법부의 입법권한은 최소화 하는게 맞다고 봅니다(그것과 별개로 대법원에서도 공신력 관련 연구는 하는 걸로 알고있습니다).
23/04/03 19:15
해당 분야 업무를 맡아보지도 않는 곳에서 학계와 법조계 의견을 종합한다는게 적당한지는 모르겠습니다만 권력분립 때문이라면 할말 없죠.
가르쳐 주셔서 고맙습니다.
23/04/03 18:33
이 페이지 전체에서 전세로 검색되는 댓글이 많네요..
등기의 문제라서 전세가 아닌 매매에도 동일한 문제가 있습니다. 본문에도 매매 언급이 있고, 댓글의 블로그에도 매매사례가 있고..
23/04/03 19:47
소액임차인 최우선변제권 믿었다가 보증금 다 털리는 경우 말씀하시는거죠?
그건 정말 법 모르고 있으면 제대로 당하는 경우더라구요.
23/04/03 19:51
(수정됨) 그것보다 행위태양이 훨씬 다양하죠. 그나마 소액임차인은 사해취소되도 경매 넘어가면 우선변제라도 가능하지(상대효...그러고보면 소액임차인은 사해취소할 실익이 있나요? 사해취소+배당이의로 해야겠네요), 부동산 매수인은 갑자기 사해행위니 매매계약 취소하고 등기말소하라고 소장 날아오는건데...부동산 매수할 때 매도인 재산상태를 알아보고 사지는 않잖아요.
23/04/03 20:19
우리나라는 조선시대 이후 일제강점기와 6.25라는 대격변을 거치면서 정말 혼돈 그 자체..속에서 대충 덮어버리고 고도성장을 지속하다 현재까지 온거라
너무..복잡한것같아요 역사가 ㅜ
23/04/03 20:42
사실 이제와서 공신력 인정하는건 많이 무리라는 의견도 많고, 제3자 보호조항이나 위조방지기술, 권원보험으로 땜질하는게 현실적이라 봅니다. 사실 등기위조 정도 제외하면 이제와서 공신력이 문제되는 케이스는 시골 땅이 갑자기 개발되는 경우가 대부분이긴 하죠. 결국 세금으로 실질심사하기vs개인이 권원보험들기...
23/04/03 20:47
저부터가 권원보험 꼭 들어야하나...싶은 생각이긴해요. 여러모로 번거로운 일이긴하죠. 확률도 낮고...
그렇지만 전면 실질심사는 별로 기대가 안되니 남는건 권원보험 뿐일듯 합니다.
23/04/03 20:49
IT가 이렇게 발달한 시대에 비해 형편없이 낙후된 시스템이죠.
가성비니 이런걸 떠나서 국가의 기본 인프라 문제인데요. 이건 해당부처의 무능함이라고 봐야겠네요. 2023년 공공정보화예산이 6조네요. 10년잡고 천억씩 집행하면 되지 않을까..
23/04/03 21:07
등기직 공무원 수 자체를 지금보다 상당히 많이 늘려야되고+실제 법적 권리 유무도 대략적이나마 판단할 수 있어야해서 대우도 훨씬 좋아져야됩니다. 결국 공무원 월급이라 영구적으로 드는 비용이에요.
23/04/03 21:14
등기부 등본이 맞는지 틀린지 공인중개사가 확인해야죠.
그러라고 중개료 주는 거잖습니까. 지금의 공인중개사는 너무 하는 일이 없어요. 작은 월세 거래까지 다 공인중개사가 확인할 필요는 없겠지만 최소한 1억원이 넘는 손해가 예상되는 것은 공인중개사가 확인해 줘야 한다고 생각합니다.
23/04/04 08:01
3월말에 이사해서 전세금 받는걸로 집주인의 연락두절에 진짜 스트레스였는데 다행히 내용증명 보낸걸로 집주인이 대출 아서 전액 반환 했습니다.
그리고는 집주인이 말하기를 돈 돌려줄 생각이어서 연락두절이었다...라는 대단한 답변을 크크 뭐 어쨌든 돈 받아서 다행입니다.
23/04/04 10:01
등기 법을 바꿀수 없다면 사기꾼놈들 형벌을 쎄게 때리면 되지 않나요?
부동산법 사기 혐의 50년 때리면 또 그들은 답을 찾을것이다 가 되려나요? 빌라왕처럼 바지 세우고 잘못되면 바지가 잡혀가고?
23/04/04 10:13
한국이라는 나라 자체가 사기에 대한 법적 처벌이 너무 약해요. 얼마 전에 경험한건데, 여러 사람의 다수 증거를 가지고도 사기죄 입증 및 처벌이 쉽지가 않습니다. 이 나라의 고질적 문제중 하나인듯
23/04/04 10:42
어차피 책임도 안지는 '공인'중개사인데 그냥 기업형 공인중개사, 법무사 서비스 나와서 얘들차원의 보증 시스템나오는게 낫겠습니다.... 말마따나 등기 저거 비용때문에 어쩔수없어서 권원보험이나 뽑기운 기도하셔야되요! 하고있는게 현실이니까요.
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