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20/12/21 00:50
물건에 대한 정보가 전무합니다.
변동시세 차익을 보고 싶으신거죠? 너도나도 노동의 가치에 대해 평가절하하며 주위 누구는 얼마 벌었더라 이런거에 따라가면 늦지 않았을까하지만 지금은 대 유동성의 시대이기도 하고, 우선 부동산 지역, 아파트명, 평 및 층수, 투자기간 정도만 인폼해줘도 피드백 가능할듯 합니다.
20/12/21 01:58
저는 이거는 너무 하이 리스크가 아닌가 싶네요. 10년 20년 넘는 시간과의 싸움이 될 수도 있는데.. 아무나 하기 힘들다고 봅니다. 이런건 실거주 목적이 아예 없거나, 여유 자금으로 투자하시는 분들이나 할만하다고 생각해요.
20/12/21 09:44
재개발이니 아파트가 아니라 단독주택이든 빌라든 대지면적 보고 들어간다는 얘긴데요.. 재개발이 되려면 여러 단계의 과정을 거쳐야 하는데, 단계를 지날 때마다 시세가 오릅니다. 초기에 진입할수록 비용이 적게 들기 때문에 이익이 커지고, 나중에 진입할수록 시세가 이미 올라 있기 때문에 이익이 조금씩 줄어듭니다. 그렇기 때문에 재개발 초기 단계에 진입한 투자가 성공해서, 새 아파트 완공까지 가면 극단적인 이익을 추구할 수 있죠. 피쟐러님이 얘기하는 방법은 재개발에 투자해서 새아파트 완공 될 때까지 안고 가지 않더라도, 중간 단계에 빠져 나오면 단계마다 상승한 시세만큼의 이익을 얻을 수 있다는 부분이구요. 문제는 두가지 리스크가 있네요. 1. 재개발이 안 되고 엎어질 수도 있다. 이러면 망합니다. 재개발 호재로 인한 시세 상승분 토해내야 하고, 최악의 경우 매입한 물건을 처분하는 것 마저도 곤란할 수도 있습니다. 당연히 지역 분석을 통해서 여기는 재개발이 된다라는 확신이 어느 정도 있을 때 들어가야 하구요. 혹시라도 엎어질거 같다 싶으면 손 털고 나올 수 있도록 주의를 기울이셔야 합니다. 초기 단계에 진입할 수록 엎어질 가능성이 높다고 보면 되고, 나중 단계에 진입할수록 엎어질 확률이 낮아집니다. 2. 재개발이 되더라도 시간이 오래 걸릴 수도 있다. 재개발 과정 중 난항이 있을 경우 시간이 오래 걸리게 되는 경우가 있을 수 있습니다. 내가 일으킨 대출이 재개발 일정이 지연되더라도 이자 등을 감당할 수 있는지, 재개발 투자 기간 중 내 가용 가능 자산이 묶이게 될 텐데 돈을 묶어둘 수 있는 돈인지 등을 고려하셔야 할 듯 합니다.
20/12/21 08:49
대출 1.5억 이자만 부담없으시면 괜찮을것 같네요. 부모님 증여가 1.5억이면 자기자본 2.5억으로 7억대 아파트 사는거고 전세도 많이 올랐으니 투자로서 나쁘지 않아 보여요.
20/12/21 09:13
당장 입주 안하시더라도 실거주 1채는 언제나 필요하다는 주의라 ^^ 잘 되실꺼에요.
노파심에서 말씀드리는데 증여는 꼭 신고하셔야 합니다. 대출로 하시려면 차용증 + 공증 + 매달 이자 상환 꼭 하셔야 하구요.
20/12/21 09:37
안양이라면 투기과열지구 아닌가요? 그럼 LTV 40% 적용될텐데요.
매매 7억 5천에 전세 3억 5천이라면 대략 46% 정도인데 투기과열지구이므로 전세퇴거자금대출로 전세금을 되돌려주기가 불가능합니다. 전세금이 오른다면 모르되 3억 5천에서 내리거나 세입자가 제때 들어오지 않는 순간 지옥을 겪으실 건데요.
20/12/21 10:06
신용 1.5억은 이미 한도고 LTV 40% 적용이면 3억이 한도라서 단순계산으로 5천이 빕니다.
대출한도까지 받았는데도 5천이 빈다는건 엄청 큰 겁니다. 이 5천을 어디서 땡겨올 수 있다면 모르되 그럴 수 없다면 계획을 조정하셔야 됩니다.
20/12/21 09:50
다른건 고민하지마시고 양도세 면제구간이 실거주 2년, 전세 5년인데
차익생각하고 전세로 굴리실거면 5년간 실거주할 집이 없어도 되는지, 5년간 이자를 내는데 문제가 없는지만 고민하시면 됩니다. 제가 30대 초반 미혼이라면 100% 투자목적보다는 여차하면 실거주가 가능한 집인지를 고려해서 운용을 하시는게 하락장이 와도 버티기 쉬우실거 같습니다. 주식 물리면 3년이라치면 부동산은 최소 5~10년이에요.
20/12/21 10:06
장기적으로 거주 목적이면 상투 걱정하실건 없어보입니다.
전세주다가 실거주하다가 이사가면서 다시 전세준다 생각하면 보유기간 10년정도 되니 아무리 부정적으로 봐도 보합은 갈거고 최대한 입지 좋고 남들 좋다고 하는 곳으로 가세요. 어차피 하락장이 오면 집값이 제일 늦게 오른곳부터 먼저 빠진다고 보시면 됩니다. 수도권으로 치면 덩달아 오른 외곽 신도시, 부도심 빌라, 도심 아파트 순이되겠죠.
20/12/21 10:28
극히 개인적인 관점으로 보자면 인덕원 쪽이 조금이라도 나을거 같긴합니다만,
큰 돈 들어가는 문제니 이거저거 잘 따져보시고 좋은 선택하시길 바랍니다. 평촌은 재건축은 기대 안 하시는게 나을거 같습니다. 설사 된다 하더라도 진행과정이 그리 순탄하지 않을거라 맘고생 심하실거에요.
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