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21/03/19 11:02
전적으로 전세때문입니다.
집주인 입장에서도 풀로 내 돈 박아서(주담대 이자까지 내면서) 월세받는거보다 집값의 반을 세입자에게 전가하는 사금융이 수익률이 좋죠 이건 너무 당연한 이야기니 패스. 세입자 입장에서는 전세자금대출의 은행이자 vs 월세 비교해보면 전세가 더 싸보이죠 문제는 전세자금 집주인한테 빌려줘서 이자 한푼도 못받는거보다 그거로 본인의 자본 투자를 해야하는데... 대체로 자본주의에 대해 이해 못하는 분들이 전세는 사는 이유고 전세살면 거지된다고 하는 이유입니다.
21/03/19 11:04
보증금에 따라 월세 금액이 다른지라, 이야기주신 강남 20억대 아파트도 보증금액에 따라 50~600만원인곳들이 많습니다.
당장 개포레미안만 봐도 보증금이 낮은 1~2억대라면 400만원이상 거래되고 있고.. 반대로 보증금이 5억~10억대면 100만원에서 300만원까지 다양하게 물량은 있습니다. 제가 궁금한게 해외에도 이런한 보증금액이 있어서 높을수록 월세액이 감면이 있는건지 아니면 최소보증금액만 있고 월세액만 높은것인지는 잘 모르겠네요.
21/03/19 11:06
같은 20억짜리 집이라도 질적인 가치는 서로 다를 수 있기 때문에 무조건 동일 비교하기는 좀 어렵죠.
그리고 집값 대비 월세로 봐도 그렇지만 소득 대비 주거비 지출로봐도 한국은 낮습니다. 근본 원인이 뭐냐. 집을 많이 지어왔기 때문이라고 봅니다. 집을 왕창 찍어내는데 최적화된 구조를 가지고 있는 것이 한국이죠. 전세가 바로 그 구조의 핵심 중 하나이기도 합니다. 과거에는 금융 자체가 미발달했기 때문에 어쩔 수 없이 생겨나며 미발달 부분을 보완해주는 의미가 있었고, 지금은 과거에 비해 좀 더 크게 작용합니다. 그걸 저해하는 쪽, 즉 사람들이 집을 취득하기 어렵게 만들면 어떻게 되는지를 최근에 현실에서 확인할 수 있었기도 했습니다. 전세가 가격안정에 얼마나 크게 기여해 왔는지를 알 수 있는 대목이죠. 신규주택의 공급, 기존주택의 임대 공급에 결정적으로 기여하는 것이 전세입니다. 단순히 월세의 대체재로서의 의미만을 가지는 것이 아니라, 부동산의 생산과 거래 전반에 크게 작용하며 가격 안정 효과를 가집니다.
21/03/19 12:00
말씀하신게 무위험차익거래 가정인데, 해당 가정이 유효하게 성립하려면 주식처럼 최소한의 비용으로 자유롭게 거래가 가능해야합니다.
그런데 임대차계약은 1번 하면 1~2년은 최소 거래가 불가능하고 다른 임대차조건에 대한 정보도 충분히 공개되지 않기 때문에, 금리변동에 따른 시장상황이 바로바로 반영되지 않고 비슷한 수익룔도 성립하지 않습니다 물론 장기적으로는 비슷한 수익률로 갈거라고 말하겠지만, 장기적으로는 그 이전에 상황이 또 변하니까요
21/03/19 14:42
집값이 아니라 전세와 비교하셔야죠... 같은 단지라면 전월세전환률을 곱해 계산한 렌트비는 거의 같습니다. 지역에 따라(사실 물건/소비자 특성에 따라) 전환률 차이는 있지요.
21/03/19 15:24
서로 다른 자산 간에 수익률이 같아져야 한다는 가정은 상아탑에서나 가능하고 현실과는 많이 맞지 않는 가정입니다.
무위험에 가까운 은행 금리와 위험을 감수한 투자가 수익률이 같다면 그 어떤 바보가 투자를 하겠습니까? 문제는 자산마다 적정한 위험 프리미엄이 얼마인지 아무도 알 수 없다는 것인데, 사실은 그래서 서로 다른 투자들이 가능하다고 볼 수 있습니다. 모든 투자는 각각 서로 다른 수익률과 위험(혹은 변동성)과 효용(개개인마다 다를 수 있는 심리적인 만족)을 갖습니다. 같은 종류의 자산 안에서도 상세하게 들어가면 서로 달라지죠. (사실 셋 중 개개인의 효용은 계측하기가 사실상 불가능에 가깝죠.) 서울 강남의 아파트와 어느 시골 아파트는 수익률, 변동성, 효용 모두 다 다를 겁니다. 삼성전자와 오늘 갓 상장한 어느 신생회사가 다른 만큼이나요. 수익률이 낮아도 변동성이 그만큼 낮으면 받아들일 수 있고, 혹은 돈으로 환산하기 어려운 효용이 있어도 마찬가지죠. 수익률 하나만 보고 고평가 혹은 저평가 운운하는 것은 헛똑똑이가 아니라면 다른 의도가 있다고 생각합니다.
21/03/19 15:49
우리나라 월세 계약은 보증금이 너무 비싸요.
미국이나 일본만 봐도 보증금은 렌트비에 1,2달치 요구하는게 일반적인데 한국은 아파트는 1억이상, 빌라는 몇천, 원룸도 몇백을 요구하죠. 이건 외국의 월세가 아니죠. 거의 반전세지...
21/03/19 17:51
왜냐하면 돈 안낸 세입자 내보내는데 시간이 엄청 오래 걸리거든요
집 주인 입장에서 1~2달치 보증금 받았는데 세입자가 월세 밀리면 폭망입니다.(명도소송이 그나마 빠르다고 해도 몇개월 순삭) 그럼 당연히 합리적인 입장에서 보증금을 올리죠 이 또한 제도가 만들어 낸 특이한 점 중의 하나죠
21/03/19 20:52
그쵸. 그래서 이 글에 대한 답변이라고 봅니다.
월세가 낮은 만큼 보증금이 높다. 우리나라 기준으로야 월세지 타국가와 비교하면 사실상 반전세죠.
21/03/19 23:09
(수정됨) 아 타국에 전세가 없는건 알고 있습니다.
제가 모호하게 써서 오해 하셨지만 우리나라 월세는 사실상 반전세 급이라는 겁니다. 월세가 비교적 낮아 보이는 이면에는 타국가와 비교해서 월세 대비 걸어 두는 보증금 비율이 높으니까요. 각각 장단점이 있겠지만 월세로 점진적 전환시 타국과 비교하면 심리적 괴리가 발생하는 부분이기도 하죠.
21/03/19 23:13
왜 반전세 급이 될수밖에 없냔거죠.
인식이 전세에 맞춰져 있으니 관련법안도 전세도고려해서 맞춰지게 되고 타국 처럼 임차보증금을 낮추기 어렵게 되는거죠. 그리고 임차 비용이라는 관점에서 보면 월세 보증금조차 대출이 되는 이나라에서 보증금때문에 임차의 벽이 있다는것도 앞뒤가 안맞습니다. 오히려 임차비용은 저렴한 편이죠
21/03/19 23:14
아니 저한테 따지실게 아니라 이 글이 왜 월세가 싸냐에 대한 답변에 저의 답변은 우리나라만의 특성이 있다는 겁니다. 왜 저에게 공격적인지 모르겠습니다.
제가 월세를 부정하는 것도 전세나 반전세를 부정하는 것도 아닌데요...
21/03/19 21:32
한 10년 전에 외국 이야기 들었는데 2~3억하는 집 월세가 150~200이더라구요
와 수익률 대박이라고 생각했는데 주택이니만큼 관리비도 많이 나오고 세금도 쎄더라구요
21/03/20 00:42
20억짜리 집이면 최근엔 월세로 300 훌쩍 넘어갈걸요? 예금이자보다는 높지 않을까요.
근데 이자보다 낮다는 이유만으로 버블인건 절대 아닙니다. 한가지 이유만 가지고 경제전망 내 놓는 사람 절대 믿지마세요. 현실은 그보다 훨씬 복잡합니다.
21/03/20 17:46
단순히 전세 때문은 아니구요.
집값이 올라간다고 월세가 비례해서 같이 오를수가 없습니다. 임차인 지불능력(≒수입)에 한계가 있거든요. 집값이 2배 올랐다고 같은 기간 근로자 월급이 배로 뛰었던 건 아니잖아요. 집값이야 서울 오피스텔이 경기 동일평수 오피스텔의 2배가 넘겠지만, 그렇다고 차임을 2배로 내놓으면 안나갑니다.
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