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23/05/31 17:03
확정일자는 신고 당일이 아닌 다음 날 0시부터 효력이 생긴다는 맹점이 있다. 이런 맹점을 활용한 나쁜 집주인이 계약 당일 은행에서 대출을 받아 근저당을 설정하는 사기도 심심찮게 일어났다. 그렇기 때문에 ['계약 후 잔금을 지급한 뒤 다음 날까지는 근저당을 설정하지 않는다. 이를 위반하면 임대차 계약이 무효가 되고 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 한다'라는 식의 특약 조항을 반드시 작성할 것을 요구해야 한다.] 전세 분쟁이 생겼을 때 다른 특약과 달리 법원에서도 이 특약은 효력이 잘 인정되는 것으로 알려져 있다.
https://www.mk.co.kr/news/realestate/10729312 특약도 유용하다. 계약서를 쓸 때 ['집주인의 국세 체납 등이 확인되면 계약을 취소할 수 있다' '집주인 명의가 바뀌면 계약을 해지하고 보증금을 돌려준다' '계약 직후 임대인이 집을 담보로 대출받으면 계약을 취소한다' 등 문구를 넣으면 좋다.] '보증보험이 반려되면 계약을 취소한다'라는 특약도 활용할 수 있다. 다만 주의할 점은 막상 전세 소송까지 붙는다면 승소하는 데 특약이 큰 역할을 하지 못한다는 사실이다. 특약은 어디까지나 세입자 권한을 보호하기 위한 보조 장치라는 점을 잊어서는 안 된다. 등기부등본상의 소유주 변경 특약도 있었던거 같은데 잘 안찾아지네요.
23/05/31 17:15
(수정됨) 신축이면 아직 등기전일거에요. 분양계약서로 확인하셔야합니다.
잔금 납부확인이 주가 될 거고 그외 신축 전세 들어가시면 하자처리 하셔야 됩니다. 아무래도 실입주자가 본인이기 때문에 있는 하자 처리 하는것도 세입자본인이 직접 살 곳이니 잘 하시고 그외 깐깐하게 구는 곳은 입주시 제공되는 물품들 점검하니 잘 보관, 사용 하셔야 합니다.
23/06/01 10:18
(수정됨) 신축 첫 입주는 별로 추천 안 드리긴 합니다.
아무리 좋은 아파트라도 첫 1년 동안은 범퍼 둘둘 두르고 있고 이사 때문에 엘레베이터도 한참 기다려야 되는 경우 많고요 상가 공실 채우는 데도 보통 3-4년 걸립니다. 첫 2년이 대부분의 하자 무상수리 기간이라 열심히 하자 찾아줘야 하고 그거 때문에 집주인하고 트러블 생기는 경우도 있고요... 저는 한 번 세입자로 신축 살아보고 이제는 신축 안 봅니다. 그리고 부동산이 재촉하는 매물은 조심해서 보세요~
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