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23/01/16 16:14
사실 이미 주택임대차보호법을 개정해서 대항력의 효력발생일자를 앞당기려는 정책적인 시도가 있습니다.
다만, 아직까지는 입법적으로 해결되지 않은 대항력의 공백이 있는데, 모든 사건이 다 이렇게 처리되긴 어렵지만 경우에 따라서는 해결책이 될 수도 있을 것 같습니다.
23/01/16 16:15
등기소는 형식적 심사권만 있어서 사실 잘못이 없습니다.
여기서 굳이 잘못을 따지자면 현행 입법상 대항력의 공백기가 있다는 점인데, 이 점도 나름의 이유가 있었고, 지금은 입법적으로 해결을 위해 노력 중입니다.
23/01/16 16:16
사실 변호사를 선임하더라도 이렇게 해결된 예는 여태까지는 아마 없었을 것 같습니다..
그리고 전형적인 가처분 사건이 아니다 보니까 모든 케이스에서 이렇게 된다고 보장하기 어렵습니다.
23/01/16 16:18
보증금반환청구는 사실 승소가 거의 확실하고,
아마 사기로 형사처벌이 된다면 손해배상청구도 가능하겠지만, 승소판결을 받는 것이랑 실제로 보증금을 회수하는 것은 완전히 다른 문제라.. 승소판결보다 실질적 문제해결을 위해 고민한 사건이었습니다.
23/01/16 16:25
일단 그 집의 소유까지는 어떻게 해결이 되지 않아도, 경매로 넘어가게 되는 타이밍이나 문제에 대해서도 안정을 보장받을 수 있다면 현 상황에서는 최선의 답이라고 생각이 됩니다. 대단하십니다.
23/01/16 16:03
이런 경우에 임차인이 대항력과 우선변제권으로 경매를 통해 전세금을 보전받게되면,
1. 매매가가 전세금보다 낮은 상황인데 차액은 누구에게 받나요? 2. 집을 구매한 매수자는 집이 경매에 넘어간 상황이니 손해액을 이전 집주인에게 청구하는 소송을 진행해야 하는 상황인가요? 법 1도 모르는데 예시가 흥미로워서 잘 읽었습니다. 감사합니다.
23/01/16 16:22
1. 차액은 무담보채권으로 남게 됩니다.
단순 보증금반환청구면 매수인에게, 공동불법행위를 원인으로 매도인에게도 청구할 수 있을 것으로 보이지만... 지금 제가 알고 있는 사실관계대로라면 피해자가 너무 많아서 솔직히 차액까지 받기는 거의 불가능할 것입니다. 2. 이런 사람들을 '왕'이라고 하기 싫지만... 매수인이 이른바 빌라왕인것 같습니다. 아직 확실하게 밝혀진 것은 아니지만 매수인, 매도인이 다 한팀이고, 어쩌면 공인중개사도 한팀일 수 있어서... 매수인이 매도인에게 손해배상 청구를 하기는 쉽지 않을 것입니다.
23/01/16 16:48
아 그 사망했다는 진짜 빌라왕 사건인건가요?! 임차인이 차액을 좀 손해보더라도 경매를 통해 큰 손해를 메꿀 수 있으면 훨씬 다행스러운 것 같네요. 정말 보람차실 것 같습니다.
그럼 현 상황은 사실상 매수인이 건설사, 부동산 컨설팅 업체, 공인중개사 등이 본 이익만큼 손해를 떠안고는 죽어버린 셈이네요. 그야말로 바지사장의 전형이군요... 그런데 전세금 반환 보증은 제대로 작동하지 않는걸까요? 사실 작동한다고 해도 세금으로 손해를 틀어막는 것이니 여러모로 복잡한 생각이 들긴 합니다만...
23/01/16 16:21
잘 읽었습니다. 단지 궁금한 것은, 현 소유자의 '처분'을 금지한다는 법원결정을 받아서 임차인에게는 어떤 이득이 있는지요?
전세 임차인이 해당 빌라에 거주하고 있는 이상, 전세 기간 이전은 물론 전세 만기 이후라도 임차인이 보증금을 전액 받기 전까지는 아무도 그 임차인을 쫓아내지 못하잖아요. 빌라 현 소유자가 빌라를 담보로 은행에서 거액을 대출받는다 해도 임차인이 은행보다 (저 처분금지가처분 없이도) 선순위이고요. 임대인이 타인에게 그 빌라를 팔지 못하게, 또 그 빌라를 담보로 대출받지 못하게 하는 가처분의 용도가 궁금합니다. 임차권등기가 있건 없건, 임차인이 빌라에서 빠져나오는 방법은 : 1) 전세 만기 전엔 후속 임차인을 구해 빠져나온다. 2) 전세 만기 후에는 보증금반환청구소송해 빌라를 경매한다, 라고 보이는데 그렇다면 처분금지가처분의 이점이 잘 와닿지 않습니다.
23/01/16 16:24
전세 임차인이 해당 빌라에 거주하고 있는 이상, 전세 기간 이전은 물론 전세 만기 이후라도 임차인이 보증금을 전액 받기 전까지는 아무도 그 임차인을 쫓아내지 못하잖아요. -> 이게 바로 대항력이고, 대항력이 발생하기 전에 소유자가 변경되서 지금 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 대항력을 전제로 한 우선변제권도 없습니다.
여기까지만 댓글을 달고 다시 일하러 가야겠네요.
23/01/16 16:49
좋은 내용 공유해 주셔서 감사합니다. 사기 피해자를 위해 이런 방법까지 고민을 하시다니 완전연소님의 발상의 전환에 응원을 보냅니다.
본안소송은 임대인에 대한 민법상 임차권설정등기 이행의 소인거 같은데, 승소 후 실제 등기를 진행하는 데 있어 한가지 궁금한 점이 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의4제2항 전문에 보면 "[임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고] 민법 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우"라고 명시하고 있는데. 이 부분이 민법상 임대차등기를 하는데 있어 필요 요건으로 볼 여지는 없는지요. 예컨대, 임차인이 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제권 요건을 갖추지 않아도 민법상 임대차등기가 가능하고, 이에 따른 효력으로 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권이 생긴다면, 전문내용은 사족에 불과하고 오히려 특정 요건을 갖춰야만 대항력과 우선변제권을 보장한다는 주택임대차보호법의 입법 취지와도 배치되는 해석이 아닐까 싶습니다. 만약 완전연소님의 주장대로 인용이 되면, 우선변제권을 갖추지 못한 전세사기 피해자분들께는 굉장한 무기가 생기게 되는 것이지만, 한편으론 양날의 검처럼 이를 악용한 또다른 사기 방법이 득세할 거 같다는 생각이 직관적으로 듭니다. 딱 머리를 스치는 게 경매 전 채무자가 가짜 임차인을 내세워서 민법상 임대차등기 설정하고 우선변제 받아가는 무시무시한 상황이 떠오르네요.
23/01/16 16:57
경매 전 채무자가 가짜 임차인을 내세우는 건 법원에서 사해행위로 판단받을 가능성이 높긴 하죠.
사해행위 판단받으면 소액임차인 최우선변제권도 적용 못받기 때문에, 월세 보증금은 얼마 안되어서 소액임차인 최우선변제권으로 보장받는다고 안일하게 생각했다가 털려버리는 경우도 종종 있구요.
23/01/16 17:27
기존에는 가짜 임차인을 내세워도 대항력을 갖추기 어려워 배당 자체에서 아예 배제되던 케이스들이, 쉬운 등기를 통해 우선변제권을 보장받아 배당에 참여하고 또 배당까지 받는데 성공하면 이를 회복하기가 매우 쉽지 않습니다.
배당 이의의 소를 제기하고, 그 원인인 임차계약의 사해행위를 주장하고, 악의의 제3자에게 금전의 이동이 있었으면 다시 사해행위 취소 소송을 제기하고... 배당에서 억울하게 밀린 피해자가 있다면 굉장한 고통의 시간을 보내야 할 것입니다. 혹시 경매법원에서 경매 개시 전에 임차인이 있는 경우 그 임차인과 채무자간의 계약이 사해행위인지 판단을 하신다는 뜻이었다면, 실제로는 그렇게까지 디테일하게 경매법원에서 살펴보지는 못합니다. 보통 '대항력 있는 임차인'인지 '대항력 없는 임차인'인지 정도를 확인할 뿐이죠.
23/01/16 17:46
지금도 경매 전 가장 임차인을 만들고자 한다면 임차권등기를 할 필요 없이 전세권설정등기를 하거나,
그냥 주임법상 대항력을 갖추놓으면 되는데 굳이 민법상 임차권등기를 할 실익이 없습니다. 그리고 경매개시결정이 있으면 그 자체로 압류의 효력이 있어서 임차권 등기를 하더라도 위 압류의 처분금지효에 저촉됩니다.
23/01/16 17:16
말씀하신 "[임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고]"
의 내용은 주택임대차보호법 제3조의4 제2항에 규정된 내용이고, 민법 제621조에 따른 임대차등기에 대해 주임법상 대항력이나 우선변제권을 준용한다는 내용은 제1항에 규정되어 있어서 대항력이나 우선변제권이 민법 제621조에 따른 등기시 필수 전제사항은 아니라고 주장이 가능할 것 같습니다. 만약 그런 의도였다면 입법시에 제1항에도 동일한 내용을 두었어야 맞지 않나 싶습니다.
23/01/16 17:30
예, 맞습니다.
제가 조문을 퍼오다가 주임법 제3조의4 제2항까지 퍼왔는데, 사실 같은법 제3조의4 제1항만으로도 임차권등기가 가능합니다. 다만, 이 경우에 대항력의 발생시점이 임차권설정등기가 된 날이 되고, 그 날까지 다른 처분행위가 없도록 가처분을 한 것입니다. 주임법 제3조의4 제2항은 기존 대항력이 있는 경우에는 임차권설정등기가 된 날이 아니라 기존 대항력 취득일을 기준으로 하기 위한 취지의 조문인 것으로 보입니다.
23/01/16 17:38
사견으로는, 제1항의 내용은 민법상 임대차등기의 효력에 대해 규정하고 있고, 제2항의 내용은 민법상 임대차등기 신청 방법에 대해서 규정하고 있다고 해석한다면, 제1항에 해당 문구가 없는 것이 제1항과 제2항의 전제조건을 따로 해야 할 의도를 가지고 있다고 보기는 어렵지 않나 싶습니다.
다만, 제2항의 문구 자체는 '대항력이나 우선변제권을 안 갖추고 임대인의 협력을 얻어 임대차등기가 가능할 수도 있다는 건가?'라는 논란의 여지가 있어 보입니다.
23/01/16 17:31
위 Xien님 말씀처럼 조문 구조상으로도 그렇고, 제3조의4 제2항의 내용 역시 "임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고" 등기를 신청하는 경우에는 기존 추가로 그 대항력이나 우선변제권의 내용 및 근거를 함께 기재, 제출하라는 것이어서 반대해석상 '임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추지 않은 경우'에는 해당 내용을 기재, 제출할 필요가 없이 등기를 신청할 수 있다고 하는 것이 타당한 해석으로 보입니다.
23/01/16 17:17
상황이 이해가 잘 안되네요..
예를들어 1/31일자로 확정일자 및 전입신고를 완료하였고, 동일자로 매매계약을 체결했다는 가정 하에 실제 대항력은 2/1 발생하므로 매수인을 상대로는 우선변제권을 주장할 수 없다. 따라서 경매 절차가 개시되면 후순위로 밀린다. 이를 해결하기 위해, 매수인을 대상으로 임차권 등기 명령을 통해 2/1일자로 대항력을 발생시켜 우선 변제권을 갖도록 한다. 이런 논지인것 같은데 맞으실까요?
23/01/16 17:21
민법 제621조에 따라 임차권이 등기가 되면 2/1이 아니라
1/31에 대항력이 발생하겠지요. 1/31일에 매매계약 체결하고 확정일자 및 전입신고를 했다면요. 등기원인이 1/31 매매계약이 되니까요.
23/01/16 17:28
저도 이 말씀이 맞는건가 아닌건가 싶은게..
만약 말씀하신대로라면 현행 상식적으로 통용되는 "전입신고+확정일자 익일 부터 대항력 발생"이라는 주장이 무너지게 되거든요. 임차권 등기 명령으로 "전입신고+확정일자 당일 부터 대항력 발생"이 되버리고, 해당 내용으로 인하여 은행의 대출도 상당부분 변경이 불가능해지게 됩니다. 예를들면, 매매와 동시에 대출이 진행되는 경우 당일날짜의 전입세대여부가 쟁점이 될 수 있으니까요. 기존보다 더 엄격하고 까다로워질 수 밖에 없어서 조금 헷갈리네요.
23/01/16 17:35
등기원인은 매매계약이 아니라 임대차계약이 되는 것이 맞을 것 같습니다. 그리고 등기의 효력은 등기원인의 발생시점이 아니라 부동산등기법에 따라 등기접수시점을 기준으로 발생할 테구요.
23/01/16 17:43
임대차계약을 매매계약으로 잘못 써버렸네요;;
원댓글은 그대로 두겠습니다. 1월 31일에 임대차등기 접수가 되는 이상적인 상황을 가정하고 이야기한 것이었습니다. 현실의 많은 케이스들은 등기가 나중에 되겠지요ㅜㅜ
23/01/16 17:50
임차권등기명령은 받을 수가 없고, 임차권등기도 되어 있지 않으며, 따라서 대항력도 없지만, 등기청구권으로 처분금지가처분만 받은 것으로 생각이 됩니다. 기존 권리가 있다면 경매 시에는 후순위겠지만, 아직 다른 권리관계가 없다면 새로운 권리관계(근저당권 설정=대출)를 맺지 못하게 가처분한 것이 아닌가요?
실질적으로 임차권등기는 기대를 하지 않고, 다만 자산처분행위가 없다면 보증금을 지킬 수 있게 되는 것 아닌가 합니다.
23/01/16 17:21
개인적으로는
제3조의3(임차권등기명령) ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 여기서 주임법상 제3조제1항~3항에 따른 대항력이라는 것이 전입신고, 주민등록으로 발생하는 대항력이라는 점에서 법원에서 기존의 전입신고와는 별도의 새로운 대항력을 민법상 임차권등기로 부여할 수 있다고 볼지는 의문이긴 해요. 다만 항상 변호사님과 같은 새로운 발상을 통해 새로운 판례가 형성된다는 점에서는 응원하겠습니다!
23/01/16 17:28
본문의 케이스에서는 전입신고, 주민등록으로 발생하는 대항력조차 없는 상황으로 보입니다. 임대차 계약 체결한 당일날 매매계약으로 주택 소유자가 바뀌었고, 그게 먼저 등기가 되었다면, 이전 소유자와 체결한 임대차 계약서를 가지고 가면 전입신고를 안받아줄것으로 보여서요.
(아마 담당 공무원이 민원인님, 주택 소유자가 바뀌었는데 다시 확인하고 오세요.. 하지 않을까...)
23/01/16 17:35
주석서의 내용을 좀 발췌하자면,
[1] 임차주택에 대하여 민법 제621조에 의한 임차권등기가 경료되면, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되고 임차권등기 이후에는 법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다. [2] 만일 주택 임차인이 아직 대항력 또는 우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 민법 제621조에 의한 임차권등기가 경료되면 그 시점부터 대항력과 우선변제권을 취득한다. 따라서 임차주택에 저당권 등의 담보권이 기존에 설정된 경우에는 임차인은 임차권등기를 하더라도 담보권 실행을 위한 경매절차에서 매수한 낙찰자에게 대항하거나 이미 설정된 저당권자 등 담보권자에 우선하여 배당받을 수 없다. 즉, [민법에 따른 임차권등기는 원래 전입신고일을 기준으로 대항력이 생기는 것이 아니라 임차권 등기를 한 때 대항력을 갖춥니다.] 만약에 임차권등기를 하면 소급해서 대항력을 취득하면 이 사건처럼 열심히 가처분을 할 필요가 없을텐데 아니라서 가처분을 한 것입니다.
23/01/16 17:53
변호사님들이나 로스쿨생들께서 댓글을 달아주시는 것 같아서 조금만 더 정리해 보겠습니다.
1. 임차인은 주임법상 대항력 없음. 대항력 취득 전 소유자가 변경되었기 때문. 2. 다만, 매매계약서 특약에 따라 매수인에게 임대인 지위주장은 가능, 계약인수로 볼 수 있을 듯... 3. 만약 매수인이 순순히 본인 명의의 임대차계약서를 다시 작성해주고, 확정일자를 받았다면 대항력 + 우선변제권 취득가능 4. 하지만 3번이 안되는 이유는 이게 깡통전세인데다가 매수인의 협조를 얻기는 사실상 불가능 5. 매수인과 협의없이 임차권설정등기청구 판결로 임차권설정등기 6. 5번에 따라 임차권설정등기가 완료되면 [등기시]부터 대항력 및 우선변제권 취득 7. 6번의 따라 등기 전에 다른 처분행위가 있으면 본안소송 승소시에도 권리구제가 어려움 -> 이 사건 가처분의 필요성이 있음 8. 결국 가처분으로 다른 처분행위는 불가능하고, 본안승소 시 임차권등기를 통해 정의관념에 맞게 임차인이 해당 부동산의 우선변제권을 취득 9. 임대차계약 종료 후 보증금반환소송시 대항력 및 우선변제권 인정으로 그나마 문제를 해결! 입니다. 이 논리입니다.
23/01/16 18:01
결국 보증금을 정상적으로 돌려받기는 힘들걸로 예상되고,
경매를 통해서 보증금을 회수해야 되는데 이미 깡통전세인 물건을 경매해서 손해를 얼마나 회복할 수 있을지 걱정이 되네요. 물론 여기서부턴 법이 해결할 수 있는 영역이 아니긴 하지만... 아파트라고 문제가 없는건 아니지만, 빌라/연립주택에 임차 들어가는건 정말 신중히 하셔야 합니다 ㅜㅜ
23/01/16 18:03
바쁘실텐데 질문 하나 답변 가능할까요?
현재 제 동생 전세집이 집주인 변경 후 연락두절상태입니다. 계약기간은 끝나가는상태이고요. 보증보험은 들어놓았는데 걱정이 이만저만이 아닌상태에요. 변호사 찾아가봐야 할까요? 어떻게 해결해야할지 고민입니다.
23/01/16 18:05
일단 부동산등기부등본부터 떼어보시고, 어떤 내용이 있는지 파악해야 할것 같습니다. 전입신고+전세계약서 확정일자 받으셨는지 확인도 필요하고요.
23/01/16 20:47
보증보험에 들어놓으셨다면 그래도 한시름 덜으긴 것입니다.
임대차계약기간이 얼마나 남았는지, 그리고 계약만료 후 이사를 갈 예정인지, 아니면 이사 없이 계속 사실 예정인지 모르겠지만, 이사를 꼭 가야하는 상황이 아니라면 보증금을 돌려받을 때까지는 동시이행관계로 계속 전세집을 이용할 수 있으므로 여유를 가지시고, 임대차계약기간 만료 후 보증사고를 원인으로 보증사에 보증금 청구를 하시면 되고, 이사를 꼭 가야하는데 기간이 얼마남지 않았다면 지금이라도 변호사 사무실에 찾아가보세요..
23/01/16 18:07
매매대금 1.14억,
전세보증금 1.25억이고, 그 며칠 사이에 경제 상황이 급변하지 않았다면, 매수자가 매도자로부터 0.11억원을 '받고' 빌라를 인수하였다는 해괴한 이야기인데, "민법 103조 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다." 에 해당하지 않을까 싶습니다.
23/01/16 19:08
문외한이라 정확히 이해는 힘들지만 대항력이 없는 임차인에게 권리가 어느정도 보장될 수 있다는점에서 획기적인 듯 합니다. 주변에 비슷한 케이스가 있다면 공유되면 좋겠네요
23/01/16 23:48
1. 결국 건물값 혹은 매수인한테 돈을 받아야할것같고 2. 다행히도(?) 전세계약 이후 근저당권 설정같은건 없었던것같아 이러한 전략이 먹히는군요
보면서 이렇게 되면 대항력 발생일이 언제일지, 순위가 어떻게될지 고민하면서 읽었습니다 많이 고민하신 흔적이 느껴지네요 고생이 많으십니다
23/01/17 06:47
(수정됨) 이 가처분 인용후 본안 승소하면, 향후 여타 매수자들이 매수일에 근저당 설정하려 들겠지요, 쉽지는 않겠지만. 그래서 이 대처 방안은 일회용일 겁니다.
"상유정책 하유대책(上有政策 下有對策)"이라는 공산 지나 격언대로 가겠지요.
23/01/17 11:26
(수정됨) 이미 그렇게 하고 있습니다
그게 전세사기의 주요 내용이고, 이 건도 가처분 인용이 안되었다면 언제라도 근저당권을 설정할 수 있었죠
23/01/17 08:35
와우... 혁신적인 방법이네요..!!
그럼 기존에 매도후 전입일과 대항력 생성날짜 차이를 이용한 사기(매도 후 당일 근저당설정)에는 경매시 근저당과 같은 순위로 취급되는걸까요?
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