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23/10/13 18:57
제가 저런 상가 가진분들 걱정할 레벨은 아니지만
장난 아닙니다 표영호씨 유투브 가끔 보는데 부동산버블 터진다고 심각하다고 매일매일 경고를 하더라고요
23/10/14 06:28
그분이 옛날에 연예인 하던 분이죠? 부동산에는 전문성이 좀 있으신가 모르겠네요
매일매일 경고하는 사람이랑 매일매일 찬양하는 사람은 여기저기 있기 때문에 누가 그렇게 말하더라 가지고는 장난 아닌지 얘기하기는 좀 흐흐
23/10/13 21:09
아뇨. 2분기 서울 오피스 공실률은 1%대고, 주요권역에선 렌트프리 기간도 축소되고 있습니다. 20년 과잉공급으로 공실률이 증가되었던 시점을 제외하고는 공실률이 수년째 지속하락하고 있습니다.
23/10/13 22:35
말씀하신 공실률 1%대는 서울 전체가 아니라 GBD랑 YBD뿐인걸로 알고있습니다.
전체적으로 공실률이 하락하는건 맞는데 GBD랑 YBD, CBD쪽으로만 수요가 확 몰려서 서울 변두리 지역은 오히려 공실률이 늘어난 지역이 꽤 돼요.
23/10/13 23:38
https://www.cbrekorea.com/insights/figures/seoul-figures-q2-2023-%EA%B5%AD%EB%AC%B8-
관련 자료입니다. JLL이나 CBRE같은 컨설팅사가 내놓는 자료를 보지 않더라도, 업계에서 오피스시장이 어렵다는 이야기가 들린지는 오래됐습니다.
23/10/14 00:52
보도자료나 기사는 23년 2분기 서울지역 오피스 평균공실률 전부 2.2%로 발표하던데 저기만 다른 이유가 있나요?
저기서 말한 2분기 오피스 서울평균 공실률 1.1%는 솔직히 말이 안되는거 같거든요. 제일 핫한 GBD가 1.2%인데 말이죠.
23/10/14 08:41
기관에 따라 어느정도 규모, 입지의 상품을 오피스로 인식하냐에 따라 다를겁니다. 링크드린 CBRE 말고, JLL이나 교보리얼코도 비슷합니다.
23/10/13 19:03
회사주변에 목 좋은곳 1층 공실에는 여지없이 병원 들어오더라구요... 정형이나 한의원 재활 마취통증 이런 곳들로..... 이러다가 모든건물에 병원이 하나씩 생기는거 아닌가 하는 상상을 잠깐 했습니다
23/10/13 19:20
부동산 가진 쪽도 상당히 위험할 겁니다.... 저쪽은 대출도 살벌하게 껴서.....
원래 상가부동산의 원칙이 대략 5퍼센트 대 수익이었습니다.(10억짜리 건물이면 월세 총금액이 대략 오천) 그게 코시국이후 가격 상승이 미쳐서 1퍼센트 이야기까지 나왔습니다.(월세 오천짜리 건물이면 오십억..... 10억짜리 건물이 50억으로 뛰었다...) 그리고 지금 상황이 왔으니깐 부동산 투자자들도 지금 상황 살벌할 겁니다....
23/10/13 19:20
상가를 대출 끼고 그 이자를 임대료로 메꾸겠다고 접근한 분들이면 금리 오르고 공실나면서 힘들어지는거죠. 상가를 자기 돈 주고 사는 사람 비율이 많지 않으니까요. 상가는 매매도 쉽지 않구요.
23/10/13 19:24
이게 건물가를 월세로 평가해서 월세 내리면 건물 가치가 하락합니다 그래서 차라리 공실로 두는게 돈많은건물주는 유리합니다 공실 문제로 영국은 공실세 만든다는 얘기도 있어요
23/10/13 19:32
상가임대차보호법 때문에 한번 내리면 10년 동안 1년에 5%밖에 못 올립니다. 상가의 가치는 임대료에 정확히 비례하기 때문에 상가의 가치도 그만큼 내려갑니다.
23/10/13 19:45
임대료를 내리면 공실보다 더 내려가기 때문에 비워두는 것입니다. 공실로 놔두면 경기가 회복될 때 다시 원래의 임대료를 받는다는 희망이 있지만 한번 임대료를 내려버리면 10년 동안 복구가 안되기 때문입니다.
23/10/13 20:34
아뇨 공실이 매매가를 더 많이 받는 게 현실입니다. 상가 매매를 해보셨나요? 이건 너무 기본적인 거라 이론의 여지가 거의 없습니다.
23/10/13 20:53
공실이 있으면 매매성사율은 더 떨어지지 않을까 싶습니다.
다만 경기가 회복되면 공실이 메꿔지고 건물가격 방어에 성공되기에 공실로 두는 것이겠죠.
23/10/13 21:22
공실이 매매가를 더 받는다는게 일년이상 장기간 공실일 때도 성립하는건가요?
말씀하신 사항이 사실이라는 전제 하에서도 임대료를 지급가능한 자영업자가 다시 생길거라는 기대가 유지될거란 보장이 없는 상황에서도 말씀하신 기본이 유지된다고 보긴 어렵습니다.
23/10/13 19:38
상가임대차보호법이 2018년 개정되면서 상가 임차인은 10년간 계약갱신요구권 행사가 가능합니다. 그 기간 동안은 임대료 상한제가 적용되고요. 임대료를 낮추는 폭이 크면 10년간 그 임대료를 받아야 하니 왠만하면 급하게 낮춰서 임대를 주려고 하지 않는 겁니다.
23/10/13 20:12
현재 수입이 없더라도 중소기업 들어가느니 다음년도 대기업 공채 노린다 랑 비슷하게 이해하면 되려나요?;; 현재 버틸여력만 되면그게 더 이익이긴 하겠네요.
23/10/13 20:18
윗 분들 말에 더해서,
월세를 내려서 받으면 그 순간 손실이 확정됩니다. 상가 가격은 월세에 비례하거든요. 상가 이윤 5퍼센트 원칙으로 총 월세가 5000이면 건물가가 10억인 겁니다. 이걸 월세를 4000으로 낮추면 그 순간 건물가격은 8억이 되는 거죠.... 주식 가격이 떨어질때 존버하는 것과 비슷하다고 보시면 됩니다. 팔면 손해 확정인거죠...
23/10/13 23:33
아닙니다. 임대료 x (1-공실률)/할인율이 기본산식이라 공실인거 채워두는게 당장 가치는 높습니다. 부동산쟁이들이 바보도 아니고 그런식으로 계산은 안합니다.
23/10/13 19:59
사실 건물주가 부의 상징 같이 돼 있긴 한데 진짜 대출 하나 없이 온전히 알짜 건물만 가진 분들만 있는 건 아니죠. 자가 있는 분들도 대다수는 대출 끼고 사듯이...
까놓고 소규모 건물주는 자영업자나 진배 없어요. 누군가가 퇴직금 영끌하고 빚내서 치킨집을 차린다면 누군가는 상가를 살 뿐... 자영업은 심지어 접을 수라도 있지 상가는 잘못 걸리면 팔리지도 않아요.
23/10/13 20:03
결국 위험한건 임대료로 이자 내야 버틸 수 있는 사람들이라는거군요.. 그냥 공실이라도 버틸 수 있는 레알 자산가는 그냥 수입이 줄었을뿐..
23/10/14 12:04
상당수는 빌려서 짓거나 사는데 고금리에 돈은 은행만 벌죠. 건물주도 건물 가격 나중에 오를거 보고 버티는 거지만 너무 올라서...
23/10/14 14:09
경기도 안 좋지만, 상가가 너무 많아요.
재건축하면 건물 높이 잔뜩 올리고 상가 수가 배 이상이 늘어나는데, 안 그래도 온라인 쇼핑이나 직구, 인구감소 등으로 상가가 늘어나면 안 되는 상황에서 너무 옛날 사고방식으로 계속 상가를 지어 대니... 저희 동네에도 새로 올린 건물 1층인데도 몇달 째 공실인 곳이 많더라고요. 언제까지 이런 식으로 갈 건지 참 안타깝습니다. 조금 더 먼 미래를 보자면 초고층 아파트들도 문제 많을텐데, 특히 서울 아닌 다른 지역 고층아파트들 걱정이죠.
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