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21/02/15 21:32
1. 이사 후 전입신고하고 확정일자 받으면 대항력이 생깁니다. 그래서 임대인이 이후에 대출을 받아도 별 상관이 없게 되죠.
대항력 생기기 전의 대출이 중요한거라서 해당 문구는 무의미합니다. 2. 보통 계약 당일 확정일자를 받으면 다음날 0시부터 대항력이 발동됩니다. 그래서 계약시간과 다음날 0시 사이에 집주인이 대출을 받으면 대항력 발동 이전 근저당 걸린다는 제도상의 헛점이 있습니다만... 그건 집주인이 정말 맘먹고 해야 되는거라서 그럴 일은 거의 없을 겁니다. 잔금 입금시 근저당 여부는 보통 부동산에서 확인을 다 하죠.
21/02/16 00:37
1. 임대기간 동안 대출 없이 유지한다는 특약을 들어줄 집주인이 있을까요. 이런 말 들으면 기분 상해할 거 같은데요. 그리고 어차피 대항력(전입신고 + 점유) 와 우선변제권(확정일자) 받으면 그 이후에 근저당 설정해도 님이 우선입니다. 집이 경매로 넘어가도 우선변제권으로 근저당 채권최고액보다 우선 변제 받을 수 있고 대항력으로 그냥 계속 살 수도 있습니다. 그냥 살 경우 보증금은 바뀐 집주인한테 받을 수 잇는 거고요.
정 특약을 건다면 임대기간이 아니라 입주일 2일이나 3일 이내에는 근저당을 설정하지 않는다고 하면 되는데 이런 특약도 강제성은 없긴 합니다. 2. 18시 이후에 전입신고를 하더라도 동사무소 업무시간이 끝났기 때문에 처리는 다음날 이루어집니다. 이 경우 효력 발생 시기가 문제가 될 거 같은데요. (신청일 기준 다음날 0시냐 처리일 기준 다음날 0시냐) 여기에 대해선 정확한 규정을 잘 모르겠는데 미리 동사무소에 물어봐야 할 거 같네요. 윗분 말씀처럼 근저당권 설정 날짜와 전입신고+확정일자 날짜가 동일할 경우 근저당권이 우선하는데요. 그런데 사실 이런 게 너무 걱정되면 전세계약 자체를 하기 어려운 거 같네요. 사실 이런 경우가 잘 없기도 하고요. 이런 걱정을 완전히 방지하려면 전입신고+확정일자가 아니라 전세권 등기를 해버리는 방법도 있긴 합니다. 전입신고는 등기(이 경우 근저당)에 비해 간이한 절차라서 판례상 등기가 우선하는 거거든요. 전세권 등기가 되면 아무런 걱정이 없긴 하죠. 근저당이 없는 상태에서 전세권 등기를 하면 무조건 전세권이 우선이거든요. 근저당보다 앞선 등기고 등기는 신청시부터 효력이 있거든요. 그런데 등기는 상대방의 동의가 필요하고 보통 대부분의 집주인이 원하지 않습니다. 정 의심이 되면 잔금 주는 날 등기를 한 번 떼보는 것도 조금이나마 도움이 될 순 있을 거 같네요. 그리고 입주하면 바로 전입신고 확정일자를 하구요.
21/02/16 07:44
1) 지금 그 집에 세입자가 살고 있고 나가는 날과 들어오는날이 같은지요?
-> 같다면 1금융권 근저당 설정은 쉽지 않습니다. 2) 만약 세입자가 없다면 계약서에 전세보증보험가입이나 전세 대출을 협조한다. 라는 조항을 넣겠다고 부동산에 얘기하세요. 집에 근저당 설정되어있으면 보증보험 가입이 어렵기 때문에 부동산에서 집주인에게 얘기해줄껍니다. 3) 그보다 부동산에 한번 떠 보세요. 집주인이 양아.. 인지 부동산이 알수도 있어요. 좋은집 잘 구하셨습니다. 전세로 돈 모으셔서 계약 만기때는 내집마련 성공하시길~!
21/02/16 09:20
1. '계약 후 임대인은 임대 기간동안 대출없이 유지한다' 이런 조항은 넣어 주지도 않을 것이고 넣을 필요도 없습니다. 계약하고 확정일자 까지만 받으면 계약자가 최우선 변제권을 가지고 있으므로 계약후의 대출은 세입자에게 영향을 끼치지 않습니다.
2. 우려하시는 상황은 거의 발생하지 않습니다. 정말 악의적인 사기일 경우에만 해당이 있을텐에 이경우에도 고작 계약금 먹자고 그런 리스크를 감당할 사기꾼은 없을 것 같습니다. 불안하시면 등기를 계약 당일 날 계약후 다음 날 잔금 치르기 전에 잔금 치르고 난 후에 이 정도로 '직접' 띄어보세요. 거기서 문제 없으면 되지 않을까 싶습니다.
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