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21/11/14 22:15
2. 경매에서 소유권이 넘어오는 시기는 경매대금 완납 시기이고, 전세를 줄수 있는 시점은 소유권 확보 후니 그 기간 사이에 6억을 어떻게든 마련하셔야 할 겁니다. 일반적인 갭투자 형태로는 투자 어려울 듯합니다.
21/11/14 22:15
1은 안될거 같습니다. 대출 가능여부는 감정가액 시세 등 여러가격중 하나라도 15억이 넘으면 안나오더군요.
2는 가능한데, 전세계약기간이 남은상태로 경매가 들어간게 아니라면 일단 8억이 있어야 낙찰받고 그 후에나 전세를 줄 수 있어보입니다.
21/11/14 23:35
(수정됨) 기존 선순위 전세가 껴있는채로 경매가 되면 낙찰가가 8억이 아니라 애초에 2억 언저리에서 형성되지 않을까요? 대신 전세보증금을 돌려줄 의무까지 낙찰자에게 승계되구요.
원칙적으론 그렇다고 알고 있는대 현장에선 어떻게 돌아가는지 잘 모르겠네요.
21/11/15 00:18
말씀하신대로 물건에 따라 경매가 자체가 낮아질 가능성은 있는데, 질문 주신 분께서 경매가가 8억인 상황을 예시로 주셔서요.
전세끼는 조건으로 경매가 낮게 나오는 물건도 있을겁니다.
21/11/15 09:30
(수정됨) 경매는 물건별로 케이스가 정말로 많이서 된다안된다 말씀드리기 애매한데, 일단 4억 내고 낙찰받으신 후 새 세입자를 구하서 대체하는식이 될 수도 있을 것 같습니다. 다만 이 과정에서 이전 세입자의 반환청구 등이 있을 수 있으니 원만히 협의를 하시던 하셔야겠죠.
세입자가 배당을 신청한 상황이면 애초에 전세보증금까지 얹어서 낙찰받아야하기때문에 이런방법은 힘들거 같습니다. 정리하자면 1) 세입자가 이사갈 예정 (배당신청) 낙찰액에서 세입자에 배당을 줘야하니 애초에 이를 포함한 가액에 낙찰될 확률이 큼 2) 세입자가 이사안갈 예정 (배당 미신청) 낙찰액 자체는 전세보증금 만큼 빠지겠지만 (대신 나중에 낙찰자가 돌려줘야하는 의무가 생김), 정당 계약기간 내에는 새 세입자를 구하기 어려울 것으로 보입니다. 4억에 낙찰받았다면 기존 세입자 이사 전까지는 전세액 증액 불가. 추가로...그외 선순위 권리관계, 낙찰가 등등에 따라 변수가 어마어마하게 많아서..사실 단순히ㅡ답변드릴 수 있는 내용은 아닌듯합니다.
21/11/15 04:46
3번은 경매에 넘어갈 정도면 원주인은 빚이 많은 분일 겁니다.
그럼 은행 빚도 많아서 전세금도 못 주는 상황이었을 것이고, 전세 살던 분도 전세금을 못 받는다는 공포에 상당히 떤 사람이기 때문에 이미 다음 집을 찾고 있었을 가능성이 높습니다.
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