안녕하세요,

저희 부모님께서 아파트 하나를 반전세 놓고 계신데, 최근 주변 시세가 심하게 많이 올라서, 이와 비슷한 수준으로 계약 갱신할 수 있는 지를 물어보십니다.
하지만 집이 없는 제가.... 그걸 알 리가 없어 피지알러 분들께 의견을 구합니다.

지금 임차인과 처음 반전세 계약한 건 3년 반 전쯤이고, 1년 반 전에 한 번 계약을 갱신하셨다고 합니다.
1. 그럼 이제 4년째니 내년에는 계약갱신청구권(?)과 상관 없이 자유롭게 반전세 가격을 올려서 계약하거나 새로운 임차인을 받아도 되는 건가요?
   아니면 임대차 3법의 효력이 생기는 시점이 있어서 그 이후부터 카운팅 되기 때문에 무조건 내년 계약은 임차인에게 계약갱신 권리가 있는 건가요?
    (만약 후자면 총 4+2 = 6년 계약을 해야 하는 상황인지요?)

2. 후자의 경우, 차라리 직장이 근처인 저희 형을 몇 달 동안만 그 집에 살면서 출퇴근 하게 하는 방법도 있을 것이라고 하시는데, 이런 방법이 문제 없는 건가요? 만약 가능하다면 몇 달을 해야 하는지요?

제가 워낙 부동산에 문외한이지라 질문 수준이 너무 낮을 수도 있습니다... 미리 죄송하고 답변 주시는 분들께 감사하다는 말씀 드립니다.