안녕하세요. 항상 질게에서 많은 도움 받고 있습니다.

제가 이번에 독립을 하게 되어 전세/반전세 1.5룸을 알아보고 있습니다.
지방에 있는 광역시이고, 직장 근처에서 방을 구하던 중에
같은 직장 직원분이 임대를 하는 신축 1.5룸을 보게 되었습니다(이 동료분은 업무상 만날 일은 없는 분입니다).

올해 완공한 신축이고, 공간이 쾌적하게 넓은 느낌은 아니지만 인테리어나 직장과의 거리, 주변 상권이 다 너무 마음에 쏙 들더군요.
그래서 6000/25로 조건도 맞추어 놓았습니다. 그리고 등기부등본을 떼어 보았는데,
근저당이 7억 정도가 있더군요. 18세대인데, 보증금은 세입자에 따라서 5000~2000 사이로 다양하게 받는 곳입니다.
당연히 근저당이 있는 1.5룸이니 보증보험은 가입대상이 아니고요.

제가 이번에 들어가게 되면 전입신고 날짜상 17번째가 될 것 같습니다.
등기부등본에는 건물 가격은 나오지 않고 토지 가격만 나오기도 하고, 보증금이 전체가 얼마인지 몰라 계산은 어렵지만,
그래도 대략적인 상황을 보면 이럴 경우 보증금이 많이 위험할까요?

제가 다니는 직장이 지역의 우량기업이고, 집주인분이 신분이 확실한 편이고, 근처의 비슷한 건물 시세로 추정을 해봤을 때
거주하면서 몇 세대만 빠지면 보증금이 안정권(건물 매매가의 70%) 안으로 들어갈 것 같기는 합니다.
그래도 그 전에 혹시라도 만에 하나 건물이 경매로 넘어가거나 하는 상황이 발생하면 안전장치가 없는 것도 사실이니 고민이 됩니다.

방이나 위치나 워낙 마음에 들어서 사실 다른 방을 봐도 눈에 잘 들어오지 않네요^^;;
주변에서는 그 정도면 상대적으로 안전한 편이다, 월세로 갈 것이 아니고 주변에 신축이 건설되기도 어려운 곳이니
공실 1~2개 남은 신축 전세/반전세에 들어가려면 일정 기간 그 리스크를 감수하는 수밖에 없기는 하다는 의견이 있고,

다른 한쪽은 차라리 국가에서 보장하는 최우선변제금인 2000을 보증금으로 잡고
월세를 올리더라도 보증금이 안전한 다른 방으로 가는 게 좋지 않겠냐 하는 의견도 있습니다.
제가 지금 고민하는 방은 2000이면 월세를 50까지 올려야 해서 이런 식으로는 어려울 것 같고,
보증금을 2000으로 잡는다면 다른 곳을 알아봐야 하는데 마음에 드는 위치나 방이 있기가 사실 쉽지는 않을 것 같습니다ㅠ

pgr 분들은 어떻게 생각하시는지 의견이 궁금하여 질문글을 올리게 되었습니다.
보증금의 위험도가 어느 정도일지, 위의 두 의견 중에 어느 쪽에 더 동의하시는지가 궁금합니다.
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다. 답변도 미리 감사드립니다 :D