무자본 갭투자는 들고 있는 자금 없이 건물의 시세와 전세 시세 사이에 발생하는 갭을 이용하는 투기적 행위를 말합니다
최근 발생하는 빌라 사태의 대부분은 이런 행위를 하여 고의 또는 과실로 보증금을 돌려주지 못하는 것입니다
사망한 빌라왕이나 구속되는 사람들은 터트릴 것을 계획 안에 넣어두었다는 의심을 받고 있는 것이고 그렇지 않은 사람들은 형사책임을 지게 될지 의심스럽습니다만 도덕적 지탄은 피하지를 못합니다

그러면 무자본 갭투자는 어떻게 가능한건지 궁금해집니다
제가 아는 범위에서 가장 흔한 유형을 설명드리면

우선 땅이 있습니다 구도심이나 구도심에서 살짝 벗어난 위치 혹은 빌라촌에 건물이 없거나 노후주택이 있는 곳입니다 대략 60~80평 정도면 충분합니다
땅주인은 이 땅을 팔고 싶은데 무언가 건물을 올려서 운영하는 부담을 지기는 싫고 이익을 최대화하고 싶습니다
이런 땅을 들고 있는 사람들은 그 땅 없어도 잘 살고 있는 사람들이고 다가구주택이 얼마나 귀찮은지도 아는 사람들입니다

이제 부동산중개인 혹은 건축업자가 붙습니다
귀찮은 땅에 건물을 올려서 최대한의 이익으로 땅을 팔아주겠다고 하면서 공사계약을 맺습니다
공사계약을 맺는 이유는 대출 때문입니다 대출금으로 땅값이 충당되지는 않습니다 투자자를 찾고 공사를 진행할 비용을 위해서 대출을 받습니다

보통 신협이나 새마을금고에서 받는 대출은 은행입장에서는 안전한 편입니다 그래도 개발이 진척된 지역의 땅이기 때문에 시세가 높은 편이고 땅만 팔아도 되는 수준의 대출금이 나가고 문제 소지가 적습니다

대출도 나왔겠다 이제 건물을 올리면서 투자자를 찾습니다
투자자는 정말로 아무나 해도 괜찮습니다 앞에서 실행한 대출을 받아 줄 수 있으면 수입이 없어도 괜찮습니다
그리고 우리나라에는 돈이 없어도 건물주가 될 수 있다고 하면 뒤를 돌아보지 않고 뛰어드는 사람이 많습니다 수요는 문제되지 않습니다

투자자를 찾으면 이제 투자플랜과 땅주인 공사업자의 탈출계획이 수립됩니다
보통 투자자에게 세입자를 찾는것도 문제이고 앞으로 완공될 건물의 매매비용 회수 담보라고 설명하면서 계약권리와 통장 인감 등을 받아 놓습니다
세대수가 몇개이고 보증금이 얼마고 공사비 땅값이 얼마니까 임차인을 채워놓고 받은 보증금 중에서 땅주인과 업자가 챙길 돈을 다 챙기고 남은 돈을 넘겨주겠다고 하죠

이제 신축 다가구 주택이 생겼습니다 위치 좋고 새 건물에다가 대출금은 얼마 안되는 건물입니다
새건물이니까 등기가 깨끗하니까 주변보다 조금 비싸도 들어갑니다
새건물이라 기존 임차인도 얼마 없어서 선순위가 몇명인지도 모릅니다
사실 다가구 들어가시는 분들은 선순위보증금이 무슨 의미인지 건물에 등기가 한장이라는게 무슨 의미인지 모르는 사람들이 더 많습니다
그리고 쌩신축은 보증보험 가입도 쉽지 않다고 합니다

임차인이 어느 정도 차면 업자는 통장과 등기를 투자자에게 넘기고 빠져나갑니다 대출이자 내기도 힘든 집주인만 남게됩니다

우여곡절 끝에 다들 계획한 바가 이루어졌습니다
땅주인은 골칫덩이 땅을 큰 불편 없이 팔았고
업자는 충분한 공사비를 챙겼고
투자자는 돈 한 푼 없이 건물이 생겼고
임차인은 새건물에 들어와 살게 되었습니다

그리고 멸망했죠
개인적인 시각에서는 땅주인과 건축업자가 문제라고 생각합니다 이익을 보고 탈출했죠
그런데 민형사상 책임을 물리는게 가능할까? 의문입니다

투자자는 남의 말만 믿고 욕심을 범죄수준으로 부려서 남에게 해를 끼쳤구요 나쁜 인간입니다

안타까운건 임차인들이죠 그리고 숫자가 너무 많다보니, 보증금이 평생 모아온 돈에 가까운 액수다보니 절망적인 상황인 것이고 제도적으로 사전에 회피하기도 쉽지 않았으니까요